【本報訊】港鐵公司與長江實業合作發展的東涌映灣園，被指打壓小業主。映灣園明日舉行業主大會，商討更換值逾1億元的保安與清潔合約。惟負責物業管理的港鐵日前發通告禁止獲發展商「二按貸款」的小業主出席大會投票。小業主炮轟港鐵開壞先例，出「茅招」限制小業主票數，讓現時收費較高的保安與清潔公司續約，以維持管理費高收入水平。記者：黃偉駿
入伙6年的映灣園現有住戶約5,300伙，沒有業主立案法團，每年屋苑開支多達1億元，港鐵可從中抽取10%即1,000萬元作為經理人佣金。其中保安與清潔兩份兩年期合約，今年4月底約滿須重新招標。由於合約金額高於屋苑一年20%開支，按《建築物管理條例》須召開業主大會議決。
不過，港鐵管理公司本月中在屋苑貼出通告，指明日舉行的業主大會，非所有業主有權出席，透過發展商長實獲二按貸款的「住戶」，將無權開會與投票。
映灣園小業主林悅表示，現時映灣園聘用的勞氏環保控股有限公司與統一警衞有限公司，今次也有入標，兩公司提出的兩年期合約，分別高達2,971萬元及7,057萬元，總收費超過1億元，估計比市價昂貴最少兩成，不少小業主一直想換馬。
小業主質疑黑箱作業
他指部份小業主事前曾介紹一些清潔與保安公司入標，但全部不獲港鐵接納，今次所公佈讓業主選擇的6間清潔公司與8間保安公司，全部跟港鐵有合作關係，質疑是黑箱作業。現時港鐵在東涌管理的四個屋苑東堤灣畔、海堤灣畔、藍天海岸及映灣園，保安與清潔服務全部分別由勞氏環保與統一警衞負責。
毗鄰的海堤灣畔去年12月曾舉行業主大會，商討更換升降機合約，當時港鐵屬意的原廠保養公司，三年合約收費高達660萬元，比另一間招標條件相同、但非原廠保養公司的280萬元合約，高出一倍有多。最終在200多名小業主出席力撐下，以佔屋苑業權10%，力壓跟港鐵關係良好的商場與停車場大業主公司8%業權，成功更換價值較低的升降機合約。
人數不足會議將流會
林悅說，映灣園不少業主均是03年沙士期間透過向長實二按「上樓」，為數肯定不少。根據《建築物管理條例》，若業主大會不足10%業主出席，會議將流會。
他指跟港鐵關係良好的映灣園商場與停車場大業主公司，佔屋苑業權5%，屆時多數出席會議撐港鐵屬意的保安與清潔公司。他批評港鐵因擔心重蹈海堤灣畔覆轍，令港鐵屬意公司下馬，所以使出辣招限制小業主投票人數，即使流會也在所不惜，「如果流會，家嘅保安同清潔公司，可以每個月續約，而且可以隨時調整收費。」
港鐵表示，根據映灣園總大廈公契規定，只有映灣園「業主」或其授權人可出席大會及投票。跟發展商長實有付款安排的住戶，由於未成為單位的註冊業主，將無權出席大會及投票。
港鐵搵小業主笨事件簿
日期：09年3月中
屋苑：東涌映灣園〈圖〉
爭議內容：港鐵禁止獲發展商二按貸款的小業主出席業主大會，商討更換保安及清潔合約事宜
日期：09年1月底
屋苑：將軍澳君傲灣
爭議內容：港鐵09年大加管理費6.5%，每平方呎由1.55元加至1.65元
日期：08年12月31日
屋苑：漾日居、擎天半島、映灣園等10個東涌線屋苑
爭議內容：港鐵認衰多收管理費與經理人佣金，向10個屋苑連本帶利退還逾2,000萬元
日期：08年12月8日
屋苑：東涌海堤灣畔
爭議內容：將屋苑前期開支轉嫁小業主身上，涉款600萬
08年
日期：7月20日
屋苑：荃灣綠楊新邨
爭議內容：擬將持有近25年的大廈外牆業權「送贈」小業主，企圖要業主承擔7,400萬外牆維修費
資料來源：《蘋果》資料室
律師疑長實二按條文有問題
【本報訊】港鐵公司指映灣園的二按業主不是業主，不准他們投票。法律界人士表示，一般業主即使向銀行做物業按揭，無論一按或二按，都仍然擁有業主身份，可以出席業主大會及投票，質疑長實跟映灣園小業主簽署的二按貸款條文不尋常。
未能聯絡長實查詢
根據《建築物管理條例》，「業主」是指在土地註冊處登記的擁有人。律師梁永鏗表示，銀行一般向業主做七成按揭，「同銀行做二按，多數係一按借唔足七成，或者物業勁升值，可以向另一間銀行二按再借多啲。」但無論做一按或二按貸款，業主在土地註冊處上仍然是物業擁有人，銀行不能「剝奪」小業主的身份。
不過，他指今次映灣園的小業主向長實做二按，雙方可能私下訂立了約束性條文，「例如唔准投票或唔准出席業主大會。」但他坦言，這種條款很不尋常，也對小業主十分不公平。
他說在一些極端情況下，例如男方為追求女方，會以信託形式將物業業主寫上女方名字，但背後男方有權隨時出售物業，收益也是歸男方所有，「除非映灣園嘅小業主係以呢種方式同長實做二按，咁就真係好霸道。」本報昨晚曾致電長實查詢，但未有人接聽。
港鐵管理30屋苑去年賺46億
【本報訊】港鐵近年致力發展上蓋物業，與發展商合作興建項目後，屋苑多數歸港鐵管理。現時全港由港鐵負責物業管理的屋苑約30個，去年在物業發展方面的利潤多達46.7億，是重要收入來源。
君傲灣大加管理費
港鐵旗下屋苑近年一直被小業主詬病濫收費，其中管理費更是冠絕全行。有物業管理人士指，多數管理公司只會在最初兩至三年、收取法例最高上限的10%屋苑開支作為經理人佣金，以保持與業主的合作關係，惟獨港鐵「企硬」。
以港鐵與新世界合作的將軍澳君傲灣為例，入伙兩年半，港鐵今年1月底向全體業主發信，指新一年會逆市大加管理費，由原本每平方呎1.55元，調高至1.65元，升幅高達6.5%，令小業主嘩然。與該屋苑相連的將軍澳廣場，是另一管理公司，只需每呎1.29元。
去年搬入君傲灣的小業主林先生，與家人同住一個約800呎單位，加價後每月管理費達1,300多元，「真係離晒譜，我公司啱啱先減完人工，但管理公司仲可以話按通脹全體加薪3%，有冇搞錯？」
港鐵去年底也被踢爆濫收管理費，眾怒難犯，今年初認衰向東涌線沿線10屋苑退回逾2,000萬元管理費。