銀行非利息收入減少，按揭成兵家必爭之地，除一貫的P計劃（以最優惠利率為基準計息），還有H計劃（與拆息掛鈎），及定息按揭計劃。不同按揭計劃各有特色，專家稱要按自己能力，及計劃條款選擇。 記者：黃碧珊
大部份業主皆選擇傳統的P計劃，即以最優惠利率為基準，再減或加某個百分點計息，現時市場全為P減計劃。P有分大P及細P，細P為3家大行，包括滙豐、中銀及恒生所採用，現為5厘，而大P則為其他銀行的5.25厘。
P計劃透明度高
因各銀行均有P計劃，且屬最傳統的按揭產品，利率相對穩定，並提供貸款額的某個百分比，作為現金回贈，故較多人選用。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，P計劃雖有現金回贈，可幫補律師費或裝修開支，但亦設罰息期，若是長線投資或自住用家，可不用顧慮罰息期，相反，如短期內可能換樓或將物業出售，應選短罰息期計劃（表1）。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，一旦選用P計劃後，實際按息只會隨着P改變而增減，而P則受外圍及市場因素影響，每次調整會由銀行公佈，透明度高並較易預算。
將換樓揀短罰息期
定息按揭的利息計算方法與P計劃相若，市場上提供的定按，為首年至首3年息率不變，其後採用P計劃，但多有申請限額及推廣期。定息期內供款金額穩定，毋須擔心利率波動，但無法享受當息口下調時帶來的慳息好處。劉圓圓指本港P的走勢，多跟隨美國聯邦基金利率，而美國於短期加或減息機會均微，相信P會維持現水平，故不妨選擇淨利息支出較低的定息計劃。
由於定息與P計劃內容差不多，王美鳳建議應留意鎖息期後的利率，因現時不少銀行其後息率與P計劃相同，故可在定息期內慳息。王美鳳指市場定息計劃多不設現金回贈，如希望置業初期能有較多資金，應選設有現金回贈的P計劃。定息期內所慳利息，性質等同現金回贈，若節省利息高於貸款金額的1%，全期利息低於或同P計劃相若，可選定按。
H計劃息口波動難預測
至於H計劃則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，為拆息加某個百分點，多數銀行可提供1個月、3個月、半年及1年的拆息選擇，並須於承造按揭時選定調整息率期限。若選1個月拆息，按揭支出每月隨1個月拆息浮動；如揀3個月拆息，則以3個月拆息為基準，按揭支出每3個月變更1次。
不過並非所有銀行均設H計劃，而其貸款金額要求比P計劃高，故H計劃仍較冷門。雖然近幾個月的拆息低企，如選1個月H計劃，按息僅約1厘，比P計劃約3厘，慳息效果明顯，但要留意拆息波幅大。
儘管大部份H計劃均設有鎖息上限，但每月供款浮動機會較大，劉圓圓認為較適合流動資金充裕人士。此外，王美鳳建議，對拆息不了解的業主，可能對最終實付，與期望所付的每月供款額出現較大差異，故不宜選擇H計劃。
計計數
渣打H計劃首月供款低
市面上的按揭計劃五花八門，條款各異，究竟應如何選擇？不如計計數比較每月供款及總利息支出。以現時不同按揭計劃的最低牌價作比較，假設貸款額為200萬元，分20年攤還，渣打H計劃（H加0.7厘），以3月23日的1個月拆息0.3厘計，月供9198元最慳息，較大新及豐明的定息計劃，首年月供10194元（表2），節省996元。
拆息若升大新定按慳息
不過，若1個月拆息在首年升至1.38厘以上，或其後在2.3厘以上，實際息率高過大新及豐明定息計劃的2.08厘及3厘，月供金額便會高於大新及豐明，未能發揮慳息效果。
王美鳳提醒準業主，並非所有的H計劃均提供1個月拆息選擇，但現時兩者息率相差不遠，故選取1個月及3個月的拆息，其實並沒有太大分別。
此外，雖然永隆的實際按息2.95厘，較大新及豐明的其後按息3厘低，及有較高現金回贈率，不過因為大新及豐明在首年定息發揮慳息作用，淨利息總支出僅約63.56萬元，較永隆的64萬元，低4473元或0.7%。
