銀行非利息收入減少,按揭成兵家必爭之地,除一貫的P計劃(以最優惠利率為基準計息),還有H計劃(與拆息掛鈎),及定息按揭計劃。不同按揭計劃各有特色,專家稱要按自己能力,及計劃條款選擇。 記者:黃碧珊
大部份業主皆選擇傳統的P計劃,即以最優惠利率為基準,再減或加某個百分點計息,現時市場全為P減計劃。P有分大P及細P,細P為3家大行,包括滙豐、中銀及恒生所採用,現為5厘,而大P則為其他銀行的5.25厘。
P計劃透明度高
因各銀行均有P計劃,且屬最傳統的按揭產品,利率相對穩定,並提供貸款額的某個百分比,作為現金回贈,故較多人選用。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,P計劃雖有現金回贈,可幫補律師費或裝修開支,但亦設罰息期,若是長線投資或自住用家,可不用顧慮罰息期,相反,如短期內可能換樓或將物業出售,應選短罰息期計劃(表1)。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,一旦選用P計劃後,實際按息只會隨着P改變而增減,而P則受外圍及市場因素影響,每次調整會由銀行公佈,透明度高並較易預算。
將換樓揀短罰息期
定息按揭的利息計算方法與P計劃相若,市場上提供的定按,為首年至首3年息率不變,其後採用P計劃,但多有申請限額及推廣期。定息期內供款金額穩定,毋須擔心利率波動,但無法享受當息口下調時帶來的慳息好處。劉圓圓指本港P的走勢,多跟隨美國聯邦基金利率,而美國於短期加或減息機會均微,相信P會維持現水平,故不妨選擇淨利息支出較低的定息計劃。
由於定息與P計劃內容差不多,王美鳳建議應留意鎖息期後的利率,因現時不少銀行其後息率與P計劃相同,故可在定息期內慳息。王美鳳指市場定息計劃多不設現金回贈,如希望置業初期能有較多資金,應選設有現金回贈的P計劃。定息期內所慳利息,性質等同現金回贈,若節省利息高於貸款金額的1%,全期利息低於或同P計劃相若,可選定按。
H計劃息口波動難預測
至於H計劃則與香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎,為拆息加某個百分點,多數銀行可提供1個月、3個月、半年及1年的拆息選擇,並須於承造按揭時選定調整息率期限。若選1個月拆息,按揭支出每月隨1個月拆息浮動;如揀3個月拆息,則以3個月拆息為基準,按揭支出每3個月變更1次。
不過並非所有銀行均設H計劃,而其貸款金額要求比P計劃高,故H計劃仍較冷門。雖然近幾個月的拆息低企,如選1個月H計劃,按息僅約1厘,比P計劃約3厘,慳息效果明顯,但要留意拆息波幅大。
儘管大部份H計劃均設有鎖息上限,但每月供款浮動機會較大,劉圓圓認為較適合流動資金充裕人士。此外,王美鳳建議,對拆息不了解的業主,可能對最終實付,與期望所付的每月供款額出現較大差異,故不宜選擇H計劃。
計計數
渣打H計劃首月供款低
市面上的按揭計劃五花八門,條款各異,究竟應如何選擇?不如計計數比較每月供款及總利息支出。以現時不同按揭計劃的最低牌價作比較,假設貸款額為200萬元,分20年攤還,渣打H計劃(H加0.7厘),以3月23日的1個月拆息0.3厘計,月供9198元最慳息,較大新及豐明的定息計劃,首年月供10194元(表2),節省996元。
拆息若升大新定按慳息
不過,若1個月拆息在首年升至1.38厘以上,或其後在2.3厘以上,實際息率高過大新及豐明定息計劃的2.08厘及3厘,月供金額便會高於大新及豐明,未能發揮慳息效果。
王美鳳提醒準業主,並非所有的H計劃均提供1個月拆息選擇,但現時兩者息率相差不遠,故選取1個月及3個月的拆息,其實並沒有太大分別。
此外,雖然永隆的實際按息2.95厘,較大新及豐明的其後按息3厘低,及有較高現金回贈率,不過因為大新及豐明在首年定息發揮慳息作用,淨利息總支出僅約63.56萬元,較永隆的64萬元,低4473元或0.7%。