銀行按揭計劃款式多且按揭息率越來越低，不過銀行除可按市況調整最優惠利率（P），如果業主還款紀錄不良、收入減少或將單位放租等，令銀行認為借貸風險上升，銀行亦可行使權力，調整按揭息率。
記者：黃碧珊
根據消費者委員會資料，有關樓宇按揭的投訴數字，由06年的85宗，遞減至上年的33宗，今年首2個月更只有6宗。當中的投訴內容多為贖契牽涉的法律問題，包括合約條款、最優惠利率改變、利率未有因應市場調整、按揭回贈、提早或遲交還款的罰款及手續費等。
拖欠供款或遭callloan
基本上，銀行會按經濟環境調整P，但甚少改變P減或加的息率部份，如按息為P減1厘，原P為5.5厘，每月實際按息為4.5厘（5.5厘減1厘）；若P調整為5厘，隨後每月供款則為實際按息4厘（5厘減1厘）。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，雖然按揭合約條款直接及清晰指出，如P計劃中，P減或加某一利率部份，在一般情況下不變，但要留意按揭條款中亦寫明，如按揭貸款人長期不供款，破壞合約精神，或有其他私人貸款，令借貸人有可能破產，銀行有權修改按揭計劃內容，甚至追討欠款（callloan）。
她提醒業主，若將自住物業放租，銀行亦有權因物業用途更改，而調整按揭息率。
除要留意按揭計劃內容有機會更改，銀行亦設罰息期，而且各銀行計算方法有別，舉例創興的P計劃，實際按息2.97至3.1厘，另有借貸額0.5%的現金回贈，不過如在3年罰息期內提早還清按揭，便須按年期退還全數或部份現金回贈。
星展定按罰息高
星展則根據不同的按揭計劃，釐定罰息計算方法，如傳統P計劃的罰息金額，以尚欠還款計算；定息計劃則以貸款額為基準。假設貸款額為200萬元，供款後2年換樓，尚欠銀行180萬元，借貸後2年內提早全數還款，罰息為2厘，傳統P計劃要付3.6萬元（$180萬x2%），定息計劃則要罰4萬元（$200萬x2%），前者罰息少一成。
劉圓圓提醒置業人士，在按揭期間要求修改合約內容，如在罰息期提早清還部份或全數欠款，大部份按揭機構均收手續費，或須退還現金回贈。
個案：兩物業忌合併申請按揭
方先生於同一銀行承造兩個物業的按揭，每月準時供款，物業未有跌價成負資產，他打算變賣其中一個單位時，銀行要求補回另一物業在審批時的估值與現時差價，才肯放契，令他甚為頭痛。
劉圓圓指出，銀行或按揭機構絕少將同一按揭貸款人的物業，在準時供款的紀錄下，要求補回差價才放契。不過，若兩個物業的按揭隸屬於同一契約，或借貸人及其配偶收入有明顯改變，例如業主靠佣金支薪，但因現時經濟不景，令佣金遞減或已失業，銀行或會要求貸款人補回差價，減少所承擔風險。
拆售或須補差價
故此，專家建議業主申請按揭時，如同時購入一個或以上單位，為方便日後放售或出租，應就各物業獨立申請按揭貸款。
話你知：加按批出金額差異大
假如業主急需現金周轉，可將物業加按套現，惟要注意以下幾點。加按可借的金額各家銀行都不同，通常為物業估值六至八成，再減去尚未償還按揭餘額，假設物業估值200萬元，尚有50萬元按揭未還，加按貸款額最高為估值七成，即140萬元，扣減50萬元按揭餘額，業主最高可借90萬元。部份財務公司設加按上限，由25萬至500萬元，差別頗大。
若物業於其他銀行或財務公司承造按揭，多家銀行均要求業主先轉按到該行，才接受加按申請，利息方面可跟新造按揭睇齊（見表）。至於財務公司，職員直言不少被銀行拒絕加按的業主，會轉到財務公司打聽，因他們批核會較銀行鬆手，成功機會較高，過數時間快，約一兩天即可，但借貸利息亦較銀行高。不過，因各按揭貸款機構的條款及服務性質不同，難以直接比較。
劉圓圓指申請加按時，按揭借貸機構會參考業主的收入、財務狀況，及過往還款紀錄而審批，部份設手續費，由1000至數千元，另外還要計及律師費。