【本報訊】手執中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊物業的冠君產業信託(2778),昨收市後公佈08年業績,受惠於合併朗豪坊7個月收益,可分派款額增長1.1倍至14.08億元;每基金單位末期分派14.1仙,全年分派31.98仙,按年倒退5.9%。以昨日收市價1.68元計,分派收益率高達19厘,傲視當今削派息的眾多藍籌。
記者:余志浩
至於越秀房託(405),去年物業收益淨額增長23.7%至4.36億元,每基金單位末期分派12.26仙,全年分派24.6仙,按年升8.9%;以昨收市價1.71元計,分派收益率亦達14.39厘。
若撇除財務工具安排的影響,冠君實際收入支持的每基金單位分派為21.88仙,按年增長67.3%;相關分派收益率則降至13%,惟仍屬高息一族。可留意是,該基金已解除所有財技,今年分派比率亦由以往百分百,降至90%;換言之,租金實收多少,更能直接反映於最終分派上。
越秀房託息率亦達14厘
冠君執行董事兼行政總裁李澄明指該基金「抵買」,每單位價格較淨資產值5.37元折讓近69%,值得「長揸卅年」。
不過,金融海嘯直接冲擊中環甲級寫字樓租賃市場,他表示,佔總收入近75%的花旗銀行廣場,其空置率由去年底2.1%,升至本月的3%,預計全年會有所增加,但由於中環整體空置率仍然偏低,業主根本沒有迫切性減租搶客。
冠君的物業組合於去年底估值400.5億元,較去年中跌近14.9%,拖累其資產負債比率增加9.9個百分點至36%,與房產信託基金(REITs)監管守則不能超過45%的差距大幅收窄,惹起外界憂慮供股疑雲。
花旗廣場將逆市加租
李澄明強調,一旦超出上限,相關規則也沒有訂明一眾房產基金須變賣資產,「即使過咗(45%),嗰個後果唔會點重大……我諗至多唔借錢買新嘢囉!」該基金今次提供以股代息選擇,亦是為減輕財務壓力,而直至2011年前毋須為債務進行再融資。
今年花旗銀行廣場續租樓面面積約13.8%,另有4.2%樓面租約會進行租金檢討,他說,舊租約是兩、三年前簽訂,當時呎租偏低,惟去年初平均現收呎租為67.1元,至年底又升至87.5元,故相信新續租租金不會跌。
期內冠君業績只計入朗豪坊物業7個月收益淨額約3.14億元,李澄明指出,今年該物業收入將全數入賬,租金穩定兼出租率高,相信足以彌補花旗銀行廣場收益下跌壓力。
冠君及越秀房託08年業績概況
-冠君(2778)-
收入總額
金額:16.14億元 變幅:+92.4%
物業收益淨額
金額:13.34億元 變幅:+96.1%
每基金單位末期分派
金額:14.1仙# 變幅:-30.58%
每基金單位全年分派
金額:31.98仙 變幅:-5.9%
資產負債比率
金額:36% 變幅:+9.9個百分點
-越秀房託(405)-
收入總額
金額:4.96億元 變幅:+23.3%
物業收益淨額
金額:4.36億元 變幅:+23.7%
每基金單位末期分派
金額:12.26仙 變幅:+6.52%
每基金單位全年分派
金額:24.6仙 變幅:+8.9%
資產負債比率
金額:32% 變幅:+7個百分點
#去年下半年已取消財技安排