差餉物業估價署上周公佈《香港物業報告2009》初步統計數字，指出08年第四季商舖售價按年下跌6.6%，租金則下跌1.1%，報告一出引來大量傳媒及投資者向筆者查詢近日市場是否如政府所示，租金跌幅輕微而售價則有比較大幅調整？
個人相信政府是次所得的資料嚴重滯後，現實版本剛剛相反，現時商舖租金較07年中至08年初時，非核心區租金已累跌約15至20%；而核心區情況雖較穩，但不計算核心區的一線街，如旺角彌敦道、波鞋街；尖沙嘴廣東道及銅鑼灣羅素街、波斯富街等，核心區二、三線街租金亦已錄得5至10%的跌幅。
由於本港失業率上升，打工仔收入亦大不如前，本地消費市道一定受壓，零售業及商舖租金理所當然面對困境，上半年仍會向下調整。而核心區一線街商舖可受進一步放寬的自由行政策推動，有機錄得溫和升幅。
商舖倖免於劈價潮
受金融海嘯打擊，各類型物業不斷出現劈價潮，如寫字樓錄得售價跌逾50%個案，但劈價潮在商舖買賣市場較少見，減幅輕微得多。由於近年商舖市場的短線投資者比例較少，08年商舖買賣的摩貨比率僅約3.6%。金融海嘯後，長線投資者更不願意劈價沽貨，此現象令商舖成交量急跌八成，所以租金趨跌，但買賣價卻未有跟隨下跌，此現象相信今年仍會持續。
所以，有時純以數字之分析難免以偏概全，反而向前線經紀了解實際得多。
黃子華
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