沙田麗豪酒店與沙角邨之間的住宅小區，雲集一批以河畔花園為首的蚊型細價樓，單位面積以300餘至500餘方呎為主，銀碼約100萬元，雖然內櫳的骰，勝在入場門檻低，生活亦算方便，周邊食肆林立，夜深都可落街吃消夜，又有多線巴士穿梭各區，起居出入無問題。
市場普遍統稱這片住宅小區為沙田圍或河畔區，當中規模最大屋苑為花園城，分3期發展，共8座，單位面積由413至552方呎，分多款間隔選擇，兼且廳房及廚廁非主力牆，可打通及改門位，具靈活性。惜實用率低，介乎59至66%，內櫳袖珍，若干住戶將廳房拆牆，做開放式，擴展活動空間。單位景觀望樓及遠山為主，質素一般，勝在單位較大而價錢夠平。
實用率不足七成
鄰近河畔花園單位面積小，僅368及385方呎，實用率66至67%，地方不及花園城鬆動，勝在座落大涌橋路旁，享無遮擋城門河景，知名度高。
進富地產客戶經理鄭雄雯指出，花園城樓價平，400餘方呎放盤價由100萬元起，每方呎2299元，中高層放盤，呎價2500餘元，放盤約50個，頂層連天台叫價高10%以上，但亦不過113萬元起，每方呎2710元。純以呎價計，花園城可謂沙田圍一帶最平價上車盤。
半年跌價14%
她續說，花園城買家普遍是區內分支家庭，以及來自九龍的上車客，近期樓市氣氛向好，樓價有反彈，成交呎價由2200餘至2600元，平均呎價2400元，相比去年金融海嘯前高位，呎價約2800元，回落約14%，樓價回到07年底水平。
河畔花園樓價較貴，前排河景單位，最平入場費110萬元，呎價2900餘元，後排樓及山景戶，最平入場費105萬元，呎價2800餘元。至於同樣以樓景為主的翠華花園，近期每方呎成交價徘徊2300至2700元。
記者：溫潤潔 攝影：黃耀興
模特兒：Queko（StageModels）
主要資料
地址：沙田沙角街及崗背街等
期數：3期
座數：8座
住宅樓層：11至20層
每層伙數：8至10伙
單位總數：1236個
建築面積：413至552方呎
實用率：59至66%
間隔：1至2房
落成：1984至1985年
發展商：華懋
管理公司：1及3期億達行；2期合安管理
管理月費：1期580元；2期560元；3期600元
設施：停車場、地舖及平台花園
校網：小學91網；中學沙田區
最平頂層連天台戶
花園城頂層連天台放盤少於5個，以這間3期開價最平，單位417方呎，天台197方呎，叫價113萬元，呎價2710元，較同類放盤2874元，低5.7%。單位價廉而質優，位處單邊，睡房向東北，前方為矮層的安老院及油站，視野遼闊，雖然側旁有港鐵架空路段，但距離遠無噪音。原則1房，拆牆改開放式，讓三邊窗戶引入光源，十分明亮。惟廚廁屬原裝，天台陳舊，須花費去翻新。
介紹單位：3期雅芝苑頂層
建築面積：417方呎；另天台197方呎
實用率：65%
間隔：開放式
落成：1985年
叫價：113萬元
呎價：2710元
租值：5500元
回報率：5.8厘
資料來源：進富地產
《樓價溫度計》
現叫價：113萬元
九七價：180萬元
沙士價：60萬元
同類連天台放盤中，開價最平
市價兩房戶窗台多
花園城最大單位552方呎，僅1期各座C及D室有供應，原則兩房間隔，惜實用率僅59%，全屋廳房及廚廁都有窗台，要將窗台加以利用，才不致浪費空間。介紹這間，睡房大床建於窗台上，騰出通道，廚房爐灶置於窗台上，令到虛位變得實用。單位稍事翻新，鋪砌地磚及更換廚廁設備，加上樓層高，外望樓景，開揚不侷促，現時開價140萬元，呎價2536元，屬市價。
介紹單位：1期雅芳苑極高層D室
建築面積：552方呎
實用率：59%
間隔：2房1廳
落成：1984年
叫價：140萬元
呎價：2536元
租值：6000元
回報率：5.1厘
資料來源：進富地產
《樓價溫度計》
現叫價：140萬元
九七價：220萬元
沙士價：70萬元
同類低層放盤叫價135萬元，此戶極高層，開價僅高3.7%
成交單位個案表
3期雅蕙苑中層C室 面積：417方呎 成交價：108萬元 呎價：2590元
成交月份/備註：2月/遠景 租值/報：5000元/5.6厘
2期雅碧苑中層D室 面積：511方呎 成交價：120萬元 呎價：2348元
成交月份/備註：2月/遠樓景 租值/報：5300元/5.3厘
1期雅芳苑低層D室 面積：552方呎 成交價：125萬元 呎價：2264元
成交月份/備註：2月/樓景 租值/報：5500元/5.3厘
2期雅碧苑高層G室 面積：421方呎 成交價：107萬元 呎價：2542元
成交月份/備註：1月/公園景 租值/報：5200元/5.8厘
1期雅芳苑低層A室 面積：435方呎 成交價：105萬元 呎價：2414元
成交月份/備註：1月/街景 租值/報：5000元/5.7厘
放盤單位叫價表
1期雅仕苑頂層連天台 面積：435方呎 叫價：125萬元 呎價：2874元
備註：樓景 租值/回報：5500元/5.3厘
3期雅蘭苑中層F室 面積：413方呎 叫價：106萬元 呎價：2567元
備註：公園景 租值/回報：5000元/5.7厘
1期雅仕苑中層B室 面積：435方呎 叫價：110萬元 呎價：2529元
備註：樓景 租值/回報：5200元/5.7厘
1期雅芳苑低層D室 面積：552方呎 叫價：135萬元 呎價：2446元
備註：樓景 租值/回報：5500元/4.9厘
1期雅仕苑低層F室 面積：435方呎 叫價：100萬元 呎價：2299元
備註：遠景 租值/回報：4800元/5.8厘