上水奕翠園有邨巴接駁港鐵站，即使徒步約15分鐘可抵，地點不算偏僻，但與梧桐河為伴，卻令人有遠離煩囂的感覺，加上19萬方呎平台花園，保留多株古木，營造綠意盎然環境。奕翠園以中低密度豪宅式設計，縱然經過13年歲月，迄今區內名廈地位不變，皆因實用率特高，達87至89%，莫講新屋苑無可媲美，就連不少區內外同齡物業也難及。
奕翠園有8座，分南北兩排而建，向外圍分別望馬路、公眾泳池及運動場、學校、村屋、公屋、遠山等，觀感雖開揚，惟部份摻雜祖墳及露天廢車場，反而不及向內園平台享花草樹木景致般優美兼有保障。
內園景較望外圍價高
單位全屬大戶，又以鑽石廳間隔居多，面積1000及1100餘方呎為主，向外圍望路或村屋景，屬廉價之選，入場費360萬元，向內園至少貴一成，逾400萬元。
方廳間隔盤源少，當中最細的986及998方呎類別，只設於5座G室，望梧桐河遠山景，入場費425萬元，呎價逾4300元。另9座E及G室亦是方廳間隔，面積1127至1234方呎，現時無放盤。
物業最大單位面積1600餘方呎，有兩類，包括5及9座F室，屬複式3房單位，開價680萬元起。另一類是5及9座頂層E室，屬分層4房戶，盤源最為罕有，目前無放盤。
用家主導 樓價波幅細
美聯助理區域經理王子超表示，奕翠園屬用家市場，平均每月一兩宗成交，偶爾無成交，與炒家涉足的屋苑不同，對市場敏感度低，樓價上落波幅維持5%內，即使去年底發生金融海嘯，樓價亦無太大變化。
他說，奕翠園為區內換樓客心水選擇，樓市轉趨穩定，2月份罕有錄得4宗成交，其中1個1179方呎內園景單位，獲買家以478萬元購入，每方呎逾4000元，造價與去年初同類單位相同。現時放盤約50個，呎價3300至4500餘元。
鄰近的皇府山由同一發展商興建，樓齡4年，不計窗台實用率僅77至79%，逾1000方呎單位，不及奕翠園見使，近數月無成交，現時放盤價400萬元起。
記者：溫潤潔 攝影：王子俊
模特兒：Kiko（StageModels）
主要資料
地址：上水天平路33號
座數：8座
住宅樓層：10層
每層伙數：6至8伙
單位總數：548個
建築面積：986至1660方呎；複式1646及1652方呎
實用率：87至89%
間隔：3至4房；複式3房
落成：1996年
發展商：新地
管理公司：康業服務
管理月費：每呎1.6元
設施：停車場、平台花園、會所及邨巴
備註：複式僅設於5及9座
校網：小學80網；中學北區
第二平盤內櫳企理
奕翠園現時放盤由360萬元起，介紹這伙370萬元，為市場第二平盤，內櫳已翻新，添置水晶燈飾及部份家具。單位在低層，外望茂密樹景。由於客廳有露台及房間有大窗，日光映照入室，十分光猛。不過，客廳呈鑽石形，廚房內有工人房，卻無工人廁。
介紹單位：5座低層B室
建築面積：1066方呎
實用率：88%
間隔：3房（1套）2廳；另露台及工人房
叫價：370萬元
呎價：3471元
備註：連車位及家具
租值：1.2萬元
回報率：3.9厘
資料來源：美聯上水中心分行
《樓價溫度計》
現叫價：370萬元
九七價：750萬元
沙士價：240萬元
內櫳企理，連家具，現市場第二平盤
複式戶享遠山景
奕翠園5及9座F室，屬屋苑唯一複式類別，面積1646及1652方呎，放盤長期不足5個。複式戶實用率89%，內櫳地方廣闊，如介紹這伙，下層大廳約300方呎，予人巨宅的感覺，加上全屋落地大窗，望遼闊梧桐河遠山景色，惜遠山中摻雜墳景。
介紹單位：5座低層複式
建築面積：1646方呎
實用率：89%
間隔：3房（1套）3廳；另工人套房
叫價：750萬元
呎價：4557元
備註：連車位
租值：2萬元
回報率：3.2厘
資料來源：美聯上水中心分行
《樓價溫度計》
現叫價：750萬元
九七價：1100萬元
沙士價：380萬元
複式盤源珍貴，此戶層數低仍享闊景
成交單位個案表
5座中層D室 面積：1179方呎 成交價：478萬元 呎價：4054元
成交月份/備註：2月/內園景 租值/回報：1.4萬元/3.5厘
6座高層F室 面積：1049方呎 成交價：368萬元 呎價：3508元
成交月份/備註：2月/泳池景 租值/回報：1.2萬元/3.9厘
7座低層A室 面積：1179方呎 成交價：372萬元 呎價：3155元
成交月份/備註：2月/遠樓景 租值/回報：1.3萬元/4.2厘
3座低層H室 面積：1172方呎 成交價：358萬元 呎價：3055元
成交月份/備註：2月/遠樓景 租值/回報：1.3萬元/4.4厘
3座高層B室 面積：1066方呎 成交價：368萬元 呎價：3452元
成交月份/備註：1月/遠山景 租值/回報：1.2萬元/3.9厘
放盤單位叫價表
5座高層G室 面積：986方呎 叫價：425萬元 呎價：4310元
備註：方廳 租值/回報：1.3萬元/3.7厘
5座中層複式 面積：1646方呎 叫價：680萬元 呎價：4131元
備註：遠山景 租值/回報：2.0萬元/3.5厘
9座高層D室 面積：1179方呎 叫價：440萬元 呎價：3732元
備註：內園景 租值/回報：1.4萬元/3.8厘
5座低層E室 面積：1127方呎 叫價：380萬元 呎價：3372元
備註：遠山景 租值/回報：1.3萬元/4.1厘
7座低層B室 面積：1066方呎 叫價：360萬元 呎價：3377元
備註：遠樓景 租值/回報：1.2萬元/4.0厘