上水名牌豪宅屋苑 實用率近九成<br>奕翠園千呎戶360萬起

上水名牌豪宅屋苑 實用率近九成
奕翠園千呎戶360萬起

上水奕翠園有邨巴接駁港鐵站,即使徒步約15分鐘可抵,地點不算偏僻,但與梧桐河為伴,卻令人有遠離煩囂的感覺,加上19萬方呎平台花園,保留多株古木,營造綠意盎然環境。奕翠園以中低密度豪宅式設計,縱然經過13年歲月,迄今區內名廈地位不變,皆因實用率特高,達87至89%,莫講新屋苑無可媲美,就連不少區內外同齡物業也難及。
奕翠園有8座,分南北兩排而建,向外圍分別望馬路、公眾泳池及運動場、學校、村屋、公屋、遠山等,觀感雖開揚,惟部份摻雜祖墳及露天廢車場,反而不及向內園平台享花草樹木景致般優美兼有保障。

內園景較望外圍價高

單位全屬大戶,又以鑽石廳間隔居多,面積1000及1100餘方呎為主,向外圍望路或村屋景,屬廉價之選,入場費360萬元,向內園至少貴一成,逾400萬元。
方廳間隔盤源少,當中最細的986及998方呎類別,只設於5座G室,望梧桐河遠山景,入場費425萬元,呎價逾4300元。另9座E及G室亦是方廳間隔,面積1127至1234方呎,現時無放盤。
物業最大單位面積1600餘方呎,有兩類,包括5及9座F室,屬複式3房單位,開價680萬元起。另一類是5及9座頂層E室,屬分層4房戶,盤源最為罕有,目前無放盤。

用家主導 樓價波幅細

美聯助理區域經理王子超表示,奕翠園屬用家市場,平均每月一兩宗成交,偶爾無成交,與炒家涉足的屋苑不同,對市場敏感度低,樓價上落波幅維持5%內,即使去年底發生金融海嘯,樓價亦無太大變化。
他說,奕翠園為區內換樓客心水選擇,樓市轉趨穩定,2月份罕有錄得4宗成交,其中1個1179方呎內園景單位,獲買家以478萬元購入,每方呎逾4000元,造價與去年初同類單位相同。現時放盤約50個,呎價3300至4500餘元。
鄰近的皇府山由同一發展商興建,樓齡4年,不計窗台實用率僅77至79%,逾1000方呎單位,不及奕翠園見使,近數月無成交,現時放盤價400萬元起。
記者:溫潤潔 攝影:王子俊
模特兒:Kiko(StageModels)

步行15分鐘可抵港鐵上水站。

主要資料

地址:上水天平路33號
座數:8座
住宅樓層:10層
每層伙數:6至8伙
單位總數:548個
建築面積:986至1660方呎;複式1646及1652方呎
實用率:87至89%
間隔:3至4房;複式3房
落成:1996年
發展商:新地
管理公司:康業服務
管理月費:每呎1.6元
設施:停車場、平台花園、會所及邨巴
備註:複式僅設於5及9座
校網:小學80網;中學北區

第二平盤內櫳企理

奕翠園現時放盤由360萬元起,介紹這伙370萬元,為市場第二平盤,內櫳已翻新,添置水晶燈飾及部份家具。單位在低層,外望茂密樹景。由於客廳有露台及房間有大窗,日光映照入室,十分光猛。不過,客廳呈鑽石形,廚房內有工人房,卻無工人廁。

入屋即為偌大的客飯廳,感覺很開揚。

位處低層望樹,空氣好。

套房活動空間多的是。

細房內櫳大,佈局輕鬆。

廚房大得令人羨慕。

介紹單位:5座低層B室
建築面積:1066方呎
實用率:88%
間隔:3房(1套)2廳;另露台及工人房
叫價:370萬元
呎價:3471元
備註:連車位及家具
租值:1.2萬元
回報率:3.9厘
資料來源:美聯上水中心分行

《樓價溫度計》
現叫價:370萬元
九七價:750萬元
沙士價:240萬元

內櫳企理,連家具,現市場第二平盤

複式戶享遠山景

奕翠園5及9座F室,屬屋苑唯一複式類別,面積1646及1652方呎,放盤長期不足5個。複式戶實用率89%,內櫳地方廣闊,如介紹這伙,下層大廳約300方呎,予人巨宅的感覺,加上全屋落地大窗,望遼闊梧桐河遠山景色,惜遠山中摻雜墳景。

客飯廳附落地大窗,更顯闊落。

玄關鋪雲石地板。

上層向東南的睡房,與套房一樣設弧形落地闊窗。

睡房一律附連落地窗,享遠景。

廳房享梧桐河遠山景色,摻雜若干祖墳。

介紹單位:5座低層複式
建築面積:1646方呎
實用率:89%
間隔:3房(1套)3廳;另工人套房
叫價:750萬元
呎價:4557元
備註:連車位
租值:2萬元
回報率:3.2厘
資料來源:美聯上水中心分行

《樓價溫度計》
現叫價:750萬元
九七價:1100萬元
沙士價:380萬元

複式盤源珍貴,此戶層數低仍享闊景

成交單位個案表

5座中層D室 面積:1179方呎 成交價:478萬元 呎價:4054元
成交月份/備註:2月/內園景 租值/回報:1.4萬元/3.5厘

6座高層F室 面積:1049方呎 成交價:368萬元 呎價:3508元
成交月份/備註:2月/泳池景 租值/回報:1.2萬元/3.9厘

7座低層A室 面積:1179方呎 成交價:372萬元 呎價:3155元
成交月份/備註:2月/遠樓景 租值/回報:1.3萬元/4.2厘

3座低層H室 面積:1172方呎 成交價:358萬元 呎價:3055元
成交月份/備註:2月/遠樓景 租值/回報:1.3萬元/4.4厘

3座高層B室 面積:1066方呎 成交價:368萬元 呎價:3452元
成交月份/備註:1月/遠山景 租值/回報:1.2萬元/3.9厘

放盤單位叫價表

5座高層G室 面積:986方呎 叫價:425萬元 呎價:4310元
備註:方廳 租值/回報:1.3萬元/3.7厘

5座中層複式 面積:1646方呎 叫價:680萬元 呎價:4131元
備註:遠山景 租值/回報:2.0萬元/3.5厘

9座高層D室 面積:1179方呎 叫價:440萬元 呎價:3732元
備註:內園景 租值/回報:1.4萬元/3.8厘

5座低層E室 面積:1127方呎 叫價:380萬元 呎價:3372元
備註:遠山景 租值/回報:1.3萬元/4.1厘

7座低層B室 面積:1066方呎 叫價:360萬元 呎價:3377元
備註:遠樓景 租值/回報:1.2萬元/4.0厘