西貢帝琴灣鄰近馬鞍山，僅數分鐘車程即可享用後者的社區配套，但同時亦保持近郊地段的寧靜居住環境。物業屬中低密度發展，戶戶逾1100方呎，更提供20個複式單位，分佈凱琴居6至16座頂層，佔物業單位總數僅2%，其樓價較分層戶往往高兩至三成，去年初每方呎造價逾8400元，當時少量複式放盤每方呎開價逾9000至1萬元，同期分層戶最高呎價約6300元。
僅一複式單位放售
在物以罕為貴的市場原則下，帝琴灣目前唯一的複式放盤，叫價仍維持去年初高位水平，開價2200萬元，較業主04年底購入價1480萬元，高近五成，若與02年初物業複式戶最低位（03年沙士期間無成交）約1100萬元的造價相比，差距足足1倍。
豪宅級物業之所以矜貴，就是其樓價是否「值」，只取決於一群不易受整體經濟好壞影響的小眾人士。帝琴灣早於97年底發售，首批推售凱弦居單位，平均呎價高達7300元，由於時值亞洲金融風暴後，市場反應一般，及至98年2月推售的凱琴居分層單位，平均呎價急降逾三成至每方呎5000元，但當時複式戶定價仍能維持每方呎6000餘至7000餘元水平。
港滙物業高級經理屈宗禧表示，98年初複式戶甫一推售，大部份瞬即被市場吸納，其後樓市反覆向下，複式戶大幅蝕讓的成交個案寥寥可數，03年沙士期間更未聞放盤。相反去年上旬樓市見頂，帝琴灣即錄得3宗複式成交，較98年初購入價，賬面賺幅約一成，但同期的分層戶成交，相對11年前的一手價，個別仍需蝕讓，幅度約5至15%不等。
帝琴灣複式戶戶客廳擁有15呎高樓底，間隔大致分為兩類，面積最細的2375方呎複式，間隔3房；面積2442至2733方呎複式，間隔4房。若以景觀及坐向定級數，向東北複式戶可免西斜，更受用家歡迎，樓價亦略高5至10%。
東北坐向較佳
西貢區鮮有物業的規模及發展模式可與帝琴灣相比，市場多數會以鄰區馬鞍山屋苑複式戶作比較，海景級數以後者為佳，當中如雅典居及海典居，享臨海地利，複式戶均坐擁廣闊吐露港海景，不過，雅典居樓齡較舊，海典居實用率不夠高，樓價相對較平，現時放盤呎價徘徊5000餘至7000餘元。
記者：伍志輝 攝影：黃耀興
模特兒：Fiona（StageModels）
主要資料
地址：西貢西沙路530及533號
期數：2期
座數：26座
住宅樓層：7至13層
每層伙數：2至8伙
單位總數：972個
建築面積：1180至1672方呎；複式2375至2733方呎
實用率：80至88%（不計窗台）；複式81%
間隔：3至4房
落成：1998年
發展商：新地
管理公司：啓勝管理
管理月費：每呎1.98元
設施：平台花園、會所、停車場及邨巴
備註：複式僅設於凱琴居6至16座頂層
校網：小學89網；中學沙田區
介紹單位：凱琴居16座複式
建築面積：2375方呎
間隔：3房（1套連衣帽間）3廳；另貯物房、工作間及工人套房
叫價：2200萬元
呎價：9263元
備註：附相連車位
租值：4.5萬元
回報率：2.5厘
資料來源：港滙物業
大單邊海景無遮擋
帝琴灣凱琴居複式戶中，以第16座享大單邊地利，介紹的為該座向東北複式戶，前臨村屋群及浸信會神學院，而前方小山剛好不阻視野，可以遠眺船灣淡水湖及赤門海峽，惟前臨西沙路迴旋處，多少有點車聲。此戶亦是目前物業唯一複式放盤，內櫳以交樓標準為主，原裝大量起用雲石鋪砌的3個浴室，盡顯豪宅風範。廚房設備則重做，換上款式較時尚物料及電器。間隔上沒有改動，下層特長大廳用途可一分為三，闢出弧形落地窗的一角作為偏廳工作室，日夕與海為伴。
《樓價溫度計》
現叫價：2200萬元
08年初價：2300萬元
02年中價：1100萬元
現時唯一複式盤源，享東北永久單邊海景
註：沙士期間無複式成交
成交個案表
凱琴居8座 面積：2687方呎 成交價：1860萬元 呎價：6922元
成交月份：09年1月 租值/回報：5.0萬元/3.2厘
凱琴居16座 面積：2724方呎 成交價：2200萬元 呎價：8076元
成交月份：08年7月 租值/回報：5.0萬元/2.7厘
凱琴居10座 面積：2442方呎 成交價：1950萬元 呎價：7985元
成交月份：08年5月 租值/回報：4.5萬元/2.8厘
凱琴居8座 面積：2733方呎 成交價：2300萬元 呎價：8416元
成交月份：08年1月 租值/回報：5.0萬元/2.6厘
凱琴居12座 面積：2724方呎 成交價：1430萬元 呎價：5250元
成交月份：07年2月 租值/回報：5.0萬元/4.2厘
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