千億啓德發展區為十大基建重點發展項目，政府終落實今年動工，新地標郵輪碼頭將於2013年啓用，交通基建沙中線亦於2016年落成，未來東南九龍將出現大變天，業界指出，該區在接連兩大新盤即將開售的消息帶動下，不少買家正趁低吸納，在過去兩個月交投逆市上升，具備潛力屋苑前景更不容忽視。
區內二手屋苑樓價逐漸回升
「受到啓德發展區啓動刺激下，再加上將來旅遊及商業等元素，整個東南九龍地區經濟將率先受惠，近期九龍城新盤豪門銷情相當不俗，已累售逾100伙，而踏入1月份區內交投已逐步回升，至2月份更進入「小陽春」，成交量更上升至金融海嘯前八成半水平，樓價跌幅方面亦較外區為少，近期並正慢慢上升，估計在兩大新盤譽‧港灣及峻弦開賣後，預計區內成交將會逆市大旺，樓價可望再錄升勢。」區內龍頭代理世紀21富山行政總裁柯興捷分析說，新蒲崗大型新盤譽‧港灣，前身為新蒲崗裁判司署，由5座物業組成，合共提供逾1,100個單位，最大優勢是前臨本港全新地標郵輪碼頭，最快可於下月推出，他指出，由於區內久未有全新大型住宅推出，估計屆時將吸引不少用家及投資者入市。
千億工程分3期進行，首期工程包括郵輪碼頭首個泊位、1.3萬個公屋單位、兩間中學、1間小學、啓德政府合署及跑道公園等。
啓德發展區電腦模擬圖（資料來源：規劃署）
-細注冷敲-
唐樓間套房 回報高逾10厘
柯興捷稱，由於啓德發展區作為本港重點基建項目之一，鄰近一帶毫不起眼的唐樓早已陸續有投資者「落釘」大炒重建概念，尤其是大型住宅新盤譽‧港灣附近唐樓更成頭號搶手貨，金融海嘯前，一個約500方呎的唐樓單位，曾炒高至逾百萬元，而且入貨時還需手急眼快，但金融海嘯後，唐樓樓價已跌至90萬元以下。他教路，投資者可細細注冷敲區內唐樓單位，買入後間成套房出租，一般500方呎單位可間成4間套房，以每個套房市值租金約3,000元計算，每月租金收入可達1.2萬元，回報率16厘，可謂極之吸引。投資者可一邊坐享高回報，一邊博收購重建。不過，投資需要留意，改裝套房需作前期投資，同時還要承擔潛在風險。他指出，由於譽‧港灣未來發展形勢會類似銅鑼灣羅素街，故除了唐樓備受熱捧外，地舖同樣被投資者掃光，現時可放賣的地舖少之又少。
-收租首選-
龍蟠苑不愁沒租客
九龍居屋王龍蟠苑，與港鐵鑽石山站及荷里活廣場僅一條馬路之隔，居屋專家柯興捷指出，雖然龍蟠苑樓齡高逾20年，但由於物業盡享交通與購物之便，故多年來捧場客不絕，加上屋苑靠近新蒲崗一帶工廠及寫字樓區，鄰近亦有不少公屋，故吸引不少該區上班族及分支家庭租住，業主根本不愁沒租客，租金回報約有5厘半左右。由於1房及2房皆有市場，他教買最細1房收租，面積463方呎，貪其銀碼細易上車，現時入場費約130萬元，樓價已較金融海嘯前回升約30萬元。龍蟠苑於2月份至今共錄得10宗成交，成交活躍，平均呎價已回升至3,000元水平，較海嘯價2,500元，上升20%。
-用家之選-
曉暉花園樓價低水
位處半山的牛池灣曉暉花園，居高臨下，山景海景兼備，環境清幽寧靜，不過，出入要靠小巴代步往來港鐵彩虹站，車程約需5分鐘左右。物業毗鄰為警察宿舍，還有同系的新地住宅項目峻弦，項目提供5座約700餘伙，面積介乎500至2,000餘方呎，間隔1至4房，發展商早前指出，峻弦可於上半年內開售。受惠於峻弦即將推出刺激，曉暉花園最近樓價逐漸調升，業主心態亦「唔憂賣」企硬不肯減價，目前最新平均呎價3,500元，面積603方呎2房單位，入場費210萬元，屬於區內低水屋苑，適宜用家自住。由於屋苑向以用家佔主導，市況偏淡，2月份至今僅一宗成交。
-交通最強-
星河明居配套齊 清水灣道8號樓齡新
分別座落鑽石山港鐵站上蓋及彩虹港鐵站上蓋的星河明居和清水灣道8號，為區內交通最方便物業，其中星河明居屋苑基座設有大型商場，鄰近還附設多條小巴、巴士路線往返港九及新界各區，交通方便兼配套設施完善，長期以來備受換樓客歡迎。屋苑一律提供3房鑽石廳間隔單位，近期睇樓量大增，呎價亦急速攀升，從去年最低位3,900元，一直升至4,500元，回升約15%，目前入場費310萬元。清水灣道8號則為區內較新型的物業，樓齡只有約3年，雖單幢式樓，但難得仍有齊全的會所設施，包括有健身室、戶外泳池、按摩池、BANDROOM等，深得年輕買家垂青，現時呎價約5,000元，入場費320萬元。
區內配套完善
區內配套成熟，各項社區建設完善，生活便利，包括有較具規模的斧山道運動場、斧山道泳池、綠化設施有南蓮園池，自從南蓮園池落成後，更成為區內景點之一，另外，大型商場有鑽石山荷里活廣場、樂富吉之島百貨公司。而日後啓用的港鐵沙中線，亦將大大改善東南九龍交通網絡。