金融海嘯後，夠膽撈底的炒家，通通已成為了贏家，其實，在逆市陰霾密佈下，除可尋寶博反彈外，買樓長線收租一樣可以穩賺。理財專家教路，要訣一定要揀選百餘萬元、兼租市穩定的細價屋苑，以樓價100萬元物業為例，即使有錢買樓，亦要懂得利用八成半按揭的槓桿原理，押15萬元首期（未包括萬餘元雜費）即當作100萬元，每月租金夠付供款之餘，並造就小錢搵大錢機會，只要一直有人幫手供樓，即使將來樓價下跌，也能立於不敗之地。
首期一成半入市
「在現時負利率時代下，資金苦無出路，但細價樓在金融海嘯衝擊下，始終跌極有限，跌幅更遠遠少於豪宅，想平平地買層細價樓收租，最好是以首期一成半入市，樓價100萬元為例，即只需付15萬元現金，總好過擺銀行無利息，餘款85萬元向銀行貸款，兼付少許按揭保費，只要個人經濟條件好，便可達至以最小本錢上車做業主，而且層樓還可以做到自給自足。」中原財務董事總經理梁理中分析說，在目前形勢下，以首期一成半買樓，向銀行借足八成半最為合適，因為此時此刻，銀行已不傾向借九成半，就算買家問銀行借到九成買樓，亦因借貸額過高，租金收入未必夠供樓。而八成半按揭貸款，除了銀行較九成按揭較易批出外，買家亦只需付15萬元以及萬餘元雜費，對於一般人來說亦較為輕鬆。至於八成貸款方面，因始終涉及20萬元資金，一般人可能還需時間籌措。
《入市個案》
低至4.5厘已夠供樓
牛頭角得寶花園A座高層8室，面積336方呎，成交價98萬元，每月租金收入4,500元，租金回報5.5厘。首期一成半即14.7萬元，由於要向銀行借足八成半即83.3萬元，超過樓價七成，買家需付按揭保費，梁理中指出，若要每月租金夠付供款，應以較長30年期計算，按揭保費佔貸款額2.4%至2.8%不等，假設按揭保費為2.4%，即19,992元，貸款額(連同保費)為852,992元，以按揭利率3%計算，每月供款(連同保費)為3,596元。
以此計算，物業只要收租夠4.5厘，即每月租金收入有3,675元(98萬元X4.5厘/12)便足夠支付每月供款支出。由於上述物業租金回報高達5.5厘，每月租金收入4,500元減去每月供款3,596元，即還有904元落袋，再扣除440元管理費及233元差餉地租後，每月淨賺231元。
-置業計算表-
樓價：98萬元
首期15%：14.7萬元
按揭成數：85%
按揭利率：3%
按揭保費：19,992元(貸款額83.3萬元X2.4%)
貸款額(連同保費)：852,992元
按揭年期：30年
每月供款(連同保費)：3,596元
雜費：約17,150元(包括買樓佣金9,800元、釐印費100元、律師費約5,000元、出租佣金2,250元)
-每月收支表-
每月租金收入：4,500元
減
每月供款：3,596元
管理費：440元
差餉地租：233元(每季700元)
每月淨賺：231元
「買細樓有錢都唔好畀三成」
如果有能力支付樓價三成即30萬元，在理財方面是否較會更為穩妥？梁理中稱：「由於大前題是以最小本錢買樓，加上每月租金收入反正都一樣，為何要付出更多的成本去減低槓桿效應呢﹖以15萬當100萬，槓桿比例達6.6倍，若以30萬當100萬，槓桿比例只有3.3倍。加上在金融海嘯餘波影響下，為免陷入現金流危機，個人應多持現金，盡量用最少錢去買樓，我認為，買細價樓有錢都唔好畀足三成。除了可將現金作備用外，建議還可將30萬元當成買200萬樓的一成半首期，或是分成兩個15萬元，各買兩個100萬元物業。」
《得寶花園》
95萬榮升市區屋苑業主
想用小本賺到盡的投資方法，九龍灣小型屋苑得寶花園必入三甲，屋苑主攻細單位，1房336方呎入場費95萬元起，較去年底已回升10%至15%，同時租金回報率可達5至6厘。洛基地產負責人馬慶豪指出：「得寶花園放盤量約100個，低於100萬元的放盤約10個，最新一宗成交為A座高層8室，面積336方呎，成交價98萬元，平均呎價2,917元，業主正叫租4,800元，估計租金回報率達5.5至5.8厘。」
逾5厘回報 供樓兼有錢落袋
馬慶豪續說，本月首2周租務成交達約25宗，月租由4,200元起。隨着去年經濟轉差，同區住宅租金回落，但對於業主來說，逾5厘的回報率仍可覆蓋每月供款。德寶花園向來以單身租客為主，去年底經濟轉差，租客急搵平盤，近月屋苑吸納不少德福、淘大租客，甚至有小家庭轉租得寶花園。
1房343方呎 月租4,200元
要揀選平盤，面積336及343方呎的1房單位較適合，現時叫價低於100萬元，1房間隔，亦有業主改作開放式。若然銀根鬆動則可考慮397方呎的1房單位，採直廳設計，地方更見使，入場費約115萬元。
《金獅花園》
大圍最平屋苑90萬住1房
另一個平價屋苑金獅花園，屬大圍港鐵站一帶最平價物業，現時入場費約90萬元。2月截至15日止，金獅花園暫錄得6宗成交，平均呎價約2,400元。「屋苑隨着去年底衝擊後，連升2個月，1月整體錄得5宗成交，平均呎價2,250元。由於屋苑入場費較同區低，每呎租金相差不大，租金回報相對較高，可高達6厘，若業主用作長線收租，租金足以抵消供款。」中原地產分行經理伍耀祖表示。
呎價回升 貼近海嘯前
屋苑呎價回升，要揀選100萬以下的單位，現時需要物色最細則417方呎，間隔1房2廳，入場費約90萬元起，可承租約4,500元。日前錄得一宗為C座低層2室，面積452方呎，月租4,300元，每方呎租9.5元。伍耀祖預計，屋苑呎價將會橫線發展，陸續開始有優質單位獲得承接，個別單位更有可能回升至海嘯前的2,500元呎價。
《買樓收租風險》
「買樓收租始終存在一定風險，將單位放租未必一定租得出，租得出也不一定收足4.5厘，而且還要有心理準備，有可能遇上惡租霸，收租不成反被破壞單位導致損失。」梁理中指出，由於供樓是長期開支，故一定要評估自己，在沒有租金收入時，是否有足夠能力供樓。他建議，買家日常最少要預留3至4個月租金，以防無人租樓。
不賣樓不變負資產
另外，由於買家只支付一成半樓價買樓，當樓價下跌逾一成半，買家賣樓套現便即淪為負資產，不過，梁氏稱，只要首年樓價下跌不超過20%，便不會成為負資產，因首年供款期間，供款中會還了5至6%本金。其實，即使樓價大跌，只要一直有人幫手供樓，不賣樓便不變成負資產。
結論
經濟環境轉差，用一成半首期買樓，為目前最快上車方法，亦可達到以最小本錢做業主。一些銀碼細、租市穩定、投資風險低的屋苑，租金夠付供款，雖然細價樓從來贏的不會多，但勝在夠穩陣，贏面大，輸的機會小，只要一直有租金收入，即使樓價再跌，亦無得輸。