東九龍區內樓齡約10年的屋苑不多，位處半山地段的牛池灣曉暉花園為其中之一，物業背山而建，半數單位望山，也有小量單位遠望海景，環境清幽怡人，惜出入要倚賴小巴代步，交通不方便之餘，山上也無任何購物設施，動輒要乘小巴或的士往就近的牛池灣街市及港鐵彩虹站上蓋商場。論交通遠不及港鐵鑽石山站上蓋屋苑星河明居，惟單位面積較多元化兼且間隔方正好用，均是曉暉花園過人之處。
出入要駁車環境清幽
物業由4座組成，提供兩房和3房連套房兩類間隔，當中逾六成屬兩房單位，面積由603至663方呎，兩房戶又分為日字廳及直廳兩類，各有捧場客，現時兩房單位叫價由210萬元起，較去年10月低位有5%升幅。至於3房連套房單位，面積由859至929方呎，分日字廳、曲尺廳及鑽石廳3種，當中以920餘方呎曲尺廳供應最多。
由於屋苑背靠飛鵝山，第2、3及5座向東北單位皆望全山景，環境幽靜，叫價由每方呎3600至4200元。另外，第1、3及5座向西南的單位，低層望內園泳池或街景，中高層可遠眺舊機場海景，叫價每方呎4500至5500元。
較去年高位跌15%
入市買家要有心理準備，除自行駕駛外，擇居曉暉花園，出入均需以小巴代步，幸往來彩虹站兩條小巴專線班次非常頻密，加上只需3分鐘車程可抵，亦算方便。彩虹站一帶小型商場及街市有基本食肆商舖，可應付日常需要。
中原分行經理呂燕萍表示，曉暉花園以用家主導，租客少，難吸引投資客進駐，以致每月只有兩三宗成交。如1月份就只有1宗，成交呎價4470元。屋苑現有約60個放盤，叫價每方呎3600至5500元。由於物業市況向來淡靜，受金融海嘯影響亦不及其他屋苑嚴重，現價較去年初高位，回落僅約10至15%。
記者：蔡家儀
攝影：陳亮華
模特兒：Norain（PureModels）
主要資料
地址：牛池灣豐盛街63號
座數：4座
住宅樓層：36至39層
每層伙數：6至8伙
單位總數：1034個
建築面積：603至929方呎
實用率：76至80%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：1999年
發展商：新地
管理公司：康業服務
管理月費：每呎約1.6元
設施：會所、平台花園及停車場
校網：小學45網；中學黃大仙區
新裝三房戶景致遠
曉暉花園3房連套房單位盤源較少，當中海景戶更加罕有，現時放盤僅約5個，叫價由420萬元起。以下介紹質素最高，裝修精美實用，客、飯廳位置對調，客廳依舊呈長形，較原裝更闊落。飯廳則較原裝細，不過放4人餐枱絕無問題。單位客廳及3房皆向西南，遠眺海景，景致開揚。
介紹單位：3座高層D室
建築面積：922方呎
實用率：77%（不計窗台）
間隔：3房（1套）2廳
叫價：450萬元
呎價：4881元
租值：1.5萬元
回報率：4厘
資料來源：中原星河明居分行
《樓價溫度計》
盤源罕有，同類僅5伙，裝修最靚
現叫價：450萬元
08年初價：500萬元
沙士價：280萬元
山景戶開價貼市
曉暉花園兩房戶入場費約210萬元，屬層數較低兼望附近警察宿舍的單位，景觀較優質望山景的兩房單位，至少230萬元，如介紹的2座高層山景戶，開價235萬元，屬貼市水平。單位大致保留原裝用料及設備，保養新淨，廚房改趟門，方便走動。大房有入牆櫃，購置現成家具可即時入住。單位大廳及細房向東北，望山和樓景，大房向西北，享全山景，景致養眼舒服，環境清靜。
介紹單位：2座高層G室
建築面積：603方呎
實用率：77%（不計窗台）
間隔：2房2廳
叫價：235萬元
呎價：3897元
租值：8000元
回報率：4.1厘
資料來源：中原星河明居分行
《樓價溫度計》
兩房山景入場之選，叫價貼市
現叫價：235萬元
08年初價：270萬元
沙士價：150萬元
成交個案表
5座低層B室 面積：886方呎 成交價：396萬元 呎價：4470元
成交月份/備註：09年1月/池景 租值/回報：1.3萬元/3.9厘
2座高層C室 面積：608方呎 成交價：200萬元 呎價：3289元
成交月份/備註：08年12月/山景 租值/回報：0.8萬元/4.8厘
1座高層D室 面積：923方呎 成交價：370萬元 呎價：4009元
成交月份/備註：08年11月/海景 租值/回報：1.45萬元/4.7厘
1座高層G室 面積：608方呎 成交價：219萬元 呎價：3602元
成交月份/備註：08年11月/山景 租值/回報：0.8萬元/4.4厘
2座高層A室 面積：659方呎 成交價：298萬元 呎價：4522元
成交月份/備註：08年9月/海景 租值/回報：0.9萬元/3.6厘
放盤叫價表
3座中層D室 面積：922方呎 叫價：425萬元 呎價：4610元
備註：海景 租值/回報：1.50萬元/4.2厘
1座低層C室 面積：859方呎 叫價：360萬元 呎價：4191元
備註：山景 租值/回報：1.30萬元/4.3厘
2座中層F室 面積：604方呎 叫價：233萬元 呎價：3858元
備註：山景 租值/回報：0.80萬元/4.1厘
1座中層F室 面積：608方呎 叫價：230萬元 呎價：3783元
備註：樓景 租值/回報：0.78萬元/4.1厘
2座低層C室 面積：608方呎 叫價：220萬元 呎價：3618元
備註：樓景 租值/回報：0.75萬元/4.1厘