黃大仙鳳德道以北、蒲崗村道以西一帶，俗稱鳳凰新村，集中大批舊式物業，位處最高點、貼近慈雲山的滙豪山，為區內最新兼最貴物業，相比鳳凰新村其他舊樓，滙豪山勝在有會所及用料靚；至於入市價相若的鑽石山站上蓋星河明居，間隔鑽石形廳、睡房細小，滙豪山單位間隔方正，而且戶戶有玻璃摺門大露台，地方更見使；享港鐵上蓋地利的牛池灣清水灣道8號，樓價略高，滙豪山吸引一班情願犧牲地利、以較平價換入新廈單位的用家支持。
間隔方正 有會所
單幢樓滙豪山於去年中交樓前，一手貨尾仍然不斷提價，個別單位一年間升幅達10至20%。惟金融海嘯後，整體樓市遭逢滑鐵盧，滙豪山二手樓價亦即時下調15至20%，不僅08年高價入市的一手買家要勁蝕近20%，連07年底略為低價入貨的買家，都要面對5至10%蝕幅的現實，才有望離場。
發展商現時仍持有約80個貨尾，以中高層為主，普遍呎價6000元，但要注意買家可獲贈市值20餘萬元起的車位，並且有現金回贈，變相可獲兩成折讓價入場。
二手市場方面，大部份放盤叫價較原購入價調低3至10%，在貨尾變相減價的壓力下，成交疏落，偶有易手個案，蝕幅均達兩成，如高層D室，原業主去年中以415.8萬元一手購入，持貨半年賬面蝕85.8萬元離場，幅度達21%。另外，去年10月物業一個極低層G室，774方呎，以曇花一現的超低海嘯價290萬元易手，呎價僅3747元，原業主於07年底首次推盤時入市，樓價336.6萬元，呎價4349元，一年間蝕幅13.8%。
一手貨尾變相減價
當然，並非所有業主肯面對現實割價放盤，個別叫價較原購入價調高5至10%，甚至索性出租單位等待樓價翻身日來臨。然而，租金亦與樓價同步下調，較金融海嘯前跌幅普遍達15%。
金滙地產何超明表示，農曆年後樓市未受進一步打擊，市況持續回穩，滙豪山叫價未有上調迹象，但議價幅度已明顯收窄，由海嘯後的7至8%，改為3至5%，而超低海嘯價放盤亦不復見，現時滙豪山兩房戶，面積600餘方呎，叫價約300萬元起，700餘方呎3房單位，380萬元有交易，900多方呎的3房連套房戶，最平440萬元。
記者：伍志輝 攝影：馬泉崇
模特兒：JoJo（StageModels）
主要資料
地址：黃大仙蒲崗村道99號
座數：1座
住宅樓層：53層
每層伙數：8伙；51樓以上4伙
單位總數：304個
建築面積：617至931方呎；相連1345至1522方呎；複式1703及1804方呎
實用率：71至74%（不計窗台）
間隔：2及3房；相連3及4房；複式3房
落成：2008年
發展商：爪哇集團
管理公司：仲量聯行
管理月費：每呎1.22元
設施：停車場、會所及商場
備註：貨尾尚餘約80個，每呎定價約6000元
校網：小學45網；中學黃大仙區
三房戶賣兩房貨尾價
滙豪山B及G室面積700餘方呎，間隔3房1廁，一律向西北望鳳凰新村舊樓及獅子山景，惟前方舊樓有機會重建，景觀有一定變數。介紹的低層B室，773方呎，開價為現時同類最平，與中高層兩房戶一手價相若。單位全新未住過，雖然有玄關虛位，廳房非常見使，其中一房不設窗台，屬低層戶獨有，可以地盡其用。
介紹單位：低層B室
建築面積：773方呎
實用率：73%（不計窗台）
間隔：3房2廳；另露台
叫價：售380萬元；租1.2萬元
呎價：售4916元；租15.5元
資料來源：金滙地產
《樓價溫度計》
少數低於400萬元3房戶，位處低層望清靜山景
08年一手價：410萬元
現叫價：380萬元
海嘯價：320萬元
連租約細戶回報3.8厘
滙豪山600餘方呎兩房單位，向西北的A及H室，望山景和舊樓景，向東南的D及E室，中低層望馬路及公屋，40樓以上高層戶，才可跨越樓群遠賞舊機場海景。介紹的是中層D室，雖然無緣望海兼車聲入戶，但廳房外望水平視線可見藍天白雲，尚算開揚。單位早前剛以1萬元租出，按叫價折算回報率約3.8厘，以整體租售價俱跌的市況下，已算不俗。
介紹單位：中層D室
建築面積：648方呎
實用率：72%（不計窗台）
間隔：2房2廳；另露台
叫價：320萬元
呎價：4938元
備註：連租約，月租1萬元，回報3.8厘
資料來源：金滙地產
《樓價溫度計》
中層景開揚，早前剛以市價租出，連約叫價合理
08年一手價：400萬元
現叫價：320萬元
海嘯價：300萬元
成交個案表
中層D室 面積：648方呎 成交價：380萬元 呎價：5864元
成交月份/備註：09年1月/一手 租值/回報：1.0萬元/3.2厘
中層D室 面積：648方呎 成交價：361萬元 呎價：5571元
成交月份/備註：09年1月/一手 租值/回報：1.0萬元/3.3厘
中層H室 面積：627方呎 成交價：270萬元 呎價：4306元
成交月份/備註：09年1月/山景 租值/回報：0.9萬元/4.0厘
高層D室 面積：648方呎 成交價：330萬元 呎價：5093元
成交月份/備註：08年12月/少海 租值/回報：1.1萬元/4.0厘
低層E室 面積：648方呎 成交價：275萬元 呎價：4244元
成交月份/備註：08年12月/路景 租值/回報：0.9萬元/3.9厘
放盤叫價表
高層F室 面積：931方呎 叫價：580萬元
呎價：6230元 備註：少海景 租值/回報：1.50萬元/3.1厘
中層B室 面積：774方呎 叫價：430萬元
呎價：5556元 備註：山景 租值/回報：1.20萬元/3.4厘
中層G室 面積：774方呎 叫價：425萬元
呎價：5491元 備註：山景 租值/回報：1.20萬元/3.4厘
高層H室 面積：627方呎 叫價：320萬元
呎價：5104元 備註：山景 租值/回報：0.95萬元/3.6厘
低層D室 面積：648方呎 叫價：300萬元
呎價：4630元 備註：路景 租值/回報：0.90萬元/3.6厘