【本報訊】政府降低補地價政策,證券行高盛認為,政策短期不但難以刺激樓市,反增加樓宇供應。另一方面,新盤貨尾量有增加趨勢,據中原數據顯示,去年第4季新盤貨尾量達8341個,比重連續4個季度上升,達10%,即每10個新盤單位1個是貨尾。中原預期今年貨尾比重會持續上升,但相信不會高於15%。
貨尾比例連升四季
儘管近期發展商推盤態度似轉趨積極,惟樓市氣氛仍未恢復,加上發展商不欲賤賣新盤,令貨尾量增加。中原地產研究部聯席董事黃良昇指,統計去年第4季全港214個新盤,合共83360個單位,剩餘貨尾8341個,貨尾比重10%,較07年第4季,貨尾增加1014個,比重上升2.8個百分點。去年貨尾比重連續4個季度回升,反映自爆發次按危機,本地樓市出現大調整,一手貨尾量見底回升。
發展商中,以恒隆地產(101)貨尾最多,佔2020個;新世界發展(017)佔1045個居次位;另外,按季貨尾量以新地(016)升幅最多,較去年第季新增165個單位,信置(083)亦按季增145伙。
另一邊廂,政府為提高地產商補地價意欲,上月起在計算補地價時,把發展商邊際利潤由一成半調高至兩成。高盛發表研究報告指,近期樓市成交量雖回升,但仍維持低水平,政府現採取新措施,讓地產商以較低成本增加土地儲備,理論上只會增加供應,無助刺激市場需求。高盛又認為,除非政府與地產商磋商補地價時,作出更多讓步,否則短期難以見到有地產商與政府達成重大補地價協議,新措施亦難以扭轉地產商的負面前景。
個別地產股而言,新措施對越來越少土儲的恒地(012)及新世界有好處;長實(001)、新地及信置的土儲夠4至5年發展影響有限。
補價新措施無助刺激樓市
不過,如果新措施能推動地產商買地,則對港鐵(066)有利,因截至去年上半年,港鐵有1670萬方呎土地未批出。高盛對地產股維持「審慎」態度,建議「沽售」新世界、恒地及恒隆。
市場憂慮09年企業盈利倒退及失業率飆升,將會拖垮本港樓市。不過,地產商對後市仍持正面態度。新地管理層表示,本港住宅樓價有望於今年內反彈,主因是新供應不多、買家負擔能力強、按揭息率偏低,及本港地產商財力雄厚,毋須劈價售樓等。
主要發展商貨尾單位統計
恒隆 已推售項目:4個
貨尾單位:2020個 貨尾比重:42.5%
貨尾單位按季升跌:0個
新世界 已推售項目:6個
貨尾單位:1045個 貨尾比重:20.8%
貨尾單位按季升跌:-5個
恒地 已推售項目:21個
貨尾單位:852個 貨尾比重:6.2%
貨尾單位按季升跌:87個
信置 已推售項目:12個
貨尾單位:619個 貨尾比重:5.5%
貨尾單位按季升跌:145個
新地 已推售項目:17個
貨尾單位:420個 貨尾比重:2.3%
貨尾單位按季升跌:165個
南豐 已推售項目:6個
貨尾單位:220個 貨尾比重:5.4%
貨尾單位按季升跌:0個
長實 已推售項目:9個
貨尾單位:135個 貨尾比重:2.2%
貨尾單位按季升跌:89個
太古 已推售項目:2個
貨尾單位:88個 貨尾比重:3.6%
貨尾單位按季升跌:0個
香港興業 已推售項目:4個
貨尾單位:80個 貨尾比重:2.4%
貨尾單位按季升跌:-47個
會德豐/九倉 已推售項目:2個
貨尾單位:65個 貨尾比重:3.9%
貨尾單位按季升跌:42個
資料來源:土地註冊處/中原