【本報訊】政府本年度地價收入大減，為提高發展商為土地儲備補地價的意欲，政府上月將計算補價基準中，發展商的邊際利潤比重調升五成至一倍，變相減補地價金額。業界對此均認為正面，除提高庫房收入外，工程增加亦有助就業，若政府在計價上更貼市及縮短處理過程，更相得益彰。
記者：林志光
發展商表示，在評估補地價時，估價師會考慮一系列發展項目的成本與收益因素，包括發展項目落成時的售價、發展成本、利息支出及邊際利潤。這些因素都會隨市場變化而有所改變。地政總署因應近期的經濟狀況和市場變化，上月起修訂發展商邊際利潤比重，住宅為20%、商業為25%、工業為30%。
住宅邊際利潤升至20%
根據資料，政府在04年中前，上述類別項目補價的邊際利潤一直都是20至25%，之後見樓市彈升，便將住宅邊際利潤定為10%、商業為15%、工業為20%。今次修改，主要對持有大量農地的發展商，如新地（016）、恒地（012）及長實（001）較受惠，他們現時都有大型補價項目與政府洽商中，如馬鞍山落禾沙項目、屯門掃管笏項目、西貢十四鄉項目及將軍澳85區項目等。
在去年中樓市開始下滑，發展商補價意欲不大，本年度暫收補價只約60億元。
南豐發展董事總經理蔡宏興稱，政府之前所訂的邊際利潤根本不合理，發展商歡迎今次的修訂，可讓發展商較容易「計數」，更積極完成補價，也有助本地經濟復蘇，及增加就業及商業活動。但他與恒地營業部總經理謝偉銓均認為，政府仍然高估補地價水平，令雙方經常存在較大分歧。而且政府處理補價過程太慢，一般由申請至首次批出金額，最少都要一年，因此，在價錢及時間上更需要大改變。
宏基測量師行董事陳昌傑表示，政府將邊際利潤比重恢復至合理水平，是對未來樓市走勢的反映。相信在合理利潤下，有助發展商加快達成補價進度，從而造就更多工程上馬，增加就業率及庫房收入。但樓市走勢也是不可忽略的因素，當樓市上升時，發展商就算在眼前「冇錢賺」，也願意補地價，因預計可賺取未來樓價的升幅。
萊坊指樓市差成效不大
然而，萊坊測量師行執行董事陳致馨認為，本港樓價今年跌勢仍會持續，故政府今次修改邊際利潤比重，主要反映現時較差的投資氣氛及增加了的投資風險，消息雖正面，但未能推動發展商加快補價，主要是政府定價不貼市，未來樓價看跌，故較難吸引發展商補價以發展土地。
補地價估價基準
物業類別：住宅
發展商邊際利潤原預計：10%
發展商邊際利潤新預計：20%
變化：+100%
物業類別：商業
發展商邊際利潤原預計：15%
發展商邊際利潤新預計：25%
變化：+67%
物業類別：工業
發展商邊際利潤原預計：20%
發展商邊際利潤新預計：30%
變化：+50%
政府歷年補地價收入
‧年度：03/04 金額：28.6億元
‧年度：04/05 金額：102.8億元
‧年度：05/06 金額：140.7億元
‧年度：06/07 金額：63.2億元
‧年度：07/08 金額：177.4億元
‧年度：08/09* 金額：60.0億元
*至去年11月底
主要發展商本地土儲
新地
土地儲備：4300萬方呎儲備，另逾2400萬方呎農地
恒地
土地儲備：儲備達1840萬方呎，另3400萬方呎農地
長實
土地儲備：4300萬方呎儲備，包括農地