港鐵九龍灣站上蓋大型屋苑德福花園，雖然樓齡已屆27至29年，大部份單位望內街或樓景，但由於保養及管理完善，大部份單位實用率高近九成，加上基座有大型購物商場，屋苑呎價非常「硬淨」，一個約600方呎兩房單位，樓價200萬元以上才有較多選擇。
相對區內其餘兩個私人屋苑淘大花園及得寶花園，現時平均每方呎樓價3200及2700元，德福花園現價每方呎3700元，分別高出15.6%及37%，樓價、物業規模以至單位實用率，均為三組屋苑之首，加上無法取代的港鐵上蓋地利，德福花園保值及升值能力均最強。
一年跌價兩成 重返07年中
然而，德福花園單位造價非常參差，舉例兩宗同於08年12月份錄得的成交，呎價相差近2000元。K座中層10室，562方呎，望內園，作價256萬元，每呎4555元；E座低層4室，578方呎，望內街樓景，成交價150萬元，每呎2595元。
上述兩宗成交可反映景觀對物業價值影響極大，若再加上內櫳裝修、座向及業主心態等其他因素，樓價差距可以更缺乏指標。
質素最差單位168萬有交易
整體而言，屋苑向工業區座別高層望遠海，以及各座享開揚內園景的單位最搶手，呎價介乎4200至4500元，惟盤源向來不多；其餘望內街樓景、向工業區座別中低層望偉業街、屋苑北面座別望獅子山遠景的單位，呎價由3500至3800元；特別留意面向港鐵站座別的單位，會有噪音，呎價普遍再低5至10%。
利嘉閣分行經理莊鎔溶表示，德福花園1月份首5天錄得6宗成交，較08年12月同期增加一倍，平均呎價3700元，較去年初高位4600元，回落近兩成，重返07年中水平。
屋苑現有約100個交吉放盤，叫價每方呎3000餘至4500餘元，入場費168萬元，屬極低層無景殘裝修的單位，同類低於200萬元的放盤僅5、6個，全屬質素最差的盤源。
另外，物業各座部份最底層及最頂層單位，面積與其他分層戶略有不同，實用率亦超過80%，只有極少數縮則單位實用率低至76%。
記者：蔡家儀
攝影：黃賢創
模特兒：Wing（PureModels）
主要資料
地址：九龍灣偉業街33號
期數：4期
座數：21座
住宅樓層：11至26層
每層伙數：16伙；L座8伙
單位總數：4992個
建築面積：392至681方呎
實用率：76至89%
間隔：1至2房
落成：1980至1982年
發展商：港鐵、合和及恒隆
管理公司：MTR物業管理
管理月費：每呎約1.3元
設施：平台花園、商場及停車場
備註：部份1樓單位縮則，實用率不足80%
校網：小學46網；中學觀塘區
新裝單邊戶享遠山景
德福花園U座屬單邊座別，人流較少，向北的1至4及13至16室，望獅子山遠景，景致開揚，惟前臨鐵路及行車公路，會有噪音。
介紹單位面積571方呎，屬直廳設計，客、飯廳無明顯分隔，雖不及同屋苑呂字廳或曲尺廳戶型受歡迎，但睡房頗見使，其中大房面積逾100方呎，用途較靈活。單位全屋地板改鋪地磚，更顯光猛。
介紹單位：U座中層15室
建築面積：571方呎
實用率：87%
間隔：2房2廳
落成：1981年
叫價：售238萬元；租8800元
呎價：售4168元；租15.4元
資料來源：利嘉閣淘大分行
《樓價溫度計》
高層景開揚兼有新裝修，屬同類高質素叫價最平放盤
九七價：360萬元
現叫價：238萬元
沙士價：108萬元
曲尺廳靚則叫價貼市
德福花園G座接近屋苑商場，購物及出入港鐵均非常方便。介紹的低層12室，擁曲尺大廳，客、飯廳間隔分明又寬敞，加上浴室近大門入口，睡房面積夠大，間隔受歡迎，美中不足是入口有短走廊。單位正望私人會所德藝會，視野較侷促，內櫳略嫌昏暗。
介紹單位：G座低層12室
建築面積：578方呎
實用率：89%
間隔：2房2廳
落成：1980年
叫價：售225萬元；租8500元
呎價：售3893元；租14.7元
資料來源：利嘉閣淘大分行
《樓價溫度計》
實用高近九成，叫價貼市，惜樓層低
九七價：360萬元
現叫價：225萬元
沙士價：105萬元
成交個案表
H座低層11室 面積：603方呎 成交價：251萬元 呎價：4163元
成交月份/備註：09年1月/內園景 租值/回報：9500元/4.5厘
N座高層14室 面積：562方呎 成交價：227萬元 呎價：4039元
成交月份/備註：09年1月/遠山景 租值/回報：8200元/4.3厘
J座中層8室 面積：626方呎 成交價：237萬元 呎價：3786元
成交月份/備註：09年1月/內街景 租值/回報：8800元/4.5厘
O座高層1室 面積：625方呎 成交價：233萬元 呎價：3728元
成交月份/備註：09年1月/鐵路景 租值/回報：8700元/4.5厘
C座中層4室 面積：578方呎 成交價：200萬元 呎價：3460元
成交月份/備註：08年12月/樓景 租值/回報：7600元/4.6厘
放盤叫價表
U座中層7室 面積：571方呎 叫價：238萬元 呎價：4168元
備註：內園 租值/回報：8500元/4.3厘
B座高層4室 面積：578方呎 叫價：238萬元 呎價：4118元
備註：開揚 租值/回報：8500元/4.3厘
C座高層1室 面積：625方呎 叫價：230萬元 呎價：3680元
備註：樓景 租值/回報：8500元/4.4厘
U座中層14室 面積：571方呎 叫價：210萬元 呎價：3678元
備註：遠山景 租值/回報：7600元/4.3厘
C座低層2室 面積：603方呎 叫價：220萬元 呎價：3648元
備註：樓景 租值/回報：7800元/4.3厘