樓齡4年的上水皇府山，為區內中低密度新屋苑，位置偏離港鐵上水站，居住環境空曠，與綠樹山野為伴，感受鄉郊氣息。再者，以豪宅式設計，物業具質素及氣派，針對中產階層客源。
去年11月呎價曾跌穿3000
皇府山出入港鐵要駁車，否則步行15至20分鐘，地利略遜，勝在樓齡新兼用料豪，會所配套亦具看頭，如室內外泳池、水療按摩室、瑜伽室等，同區中小型屋苑罕有。皇府山普遍放盤呎價3400至4000餘元，較區內鄰近港鐵站的舊式中小型屋苑，如上水中心及新都廣場，高約10至15%，倘相比樓齡已13年的中低密度住宅奕翠園，亦高10%。
不過，面對去年金融海嘯的冲擊，皇府山亦出現多宗低價成交，如11月份易手的5座中層E室，665方呎，以199萬元成交，呎價跌穿3000元水平，較05年一手購入價289萬元，損失90萬元，蝕幅31%。現時放盤叫價，普遍較05年一手價低兩成。
皇府山1及2座，每層8伙，全屬小型單位，面積573至633方呎，為屋苑細價平盤，A、B、G及H室，望附近林木及遠方公屋，C至F室，低層望興建中的學校，中高層望村屋遠景，普遍開價由200萬至250萬元，較去年9月金融海嘯前，叫價回落15%。
金龍地產助理營業經理唐志華表示，最近個別業主為求套現，出現數個200萬元以下放盤，最平173萬元有交易，每方呎3019元，跌穿一手價逾兩成，即使上車客都可進駐。
相連戶貨尾呎價逾5000
屋苑3至8座，每層6伙，面積由652至1113方呎，景觀較優質，A、B、E、F室，享梧桐河綠野景色，另C及D室，近望內園泳池，遠眺公屋及居屋，呎價3800至4000餘元，約300萬元可購買800餘方呎3房單位。另外，發展商尚餘10多個貨尾，均為特色相連戶，入場費650萬元起，呎價逾5000元。
記者：溫潤潔
攝影：王子俊
模特兒：Kiko（StageModels）
主要資料
地址：上水馬適路38號
座數：7座
住宅樓層：18至20層
每層伙數：3至8伙
單位總數：764個
建築面積：573至1113方呎；相連1300至2022方呎
實用率：77至79%（不計窗台）
間隔：2至5房
落成：2005年
發展商：新地
管理公司：君御物業管理
管理月費：每呎1.9元
設施：停車場及會所
校網：小學80網；中學北區
中層三房戶全新未住過
皇府山3至8座，向外圍單位，遠眺梧桐河山野景色。當中間隔3房單位，面積由801方呎起，以3房1廁間隔，開價310萬元以上，逾900方呎3房連套房戶，開價至少380萬元。介紹這伙開價330萬元，雖未算最平，但位處中層，視野廣遠，而且全新未住過，內櫳企理新淨。
介紹單位：3座中層A室
建築面積：803方呎
實用率：77%（不計窗台）
間隔：3房2廳；另露台
叫價：330萬元
呎價：4110元
租值：8500元
回報率：3.1厘
資料來源：金龍地產
《樓價溫度計》
全新未住過，向東北享遠景
05年一手價：360萬元
現叫價：330萬元
07年中價：300萬元
最平放盤毗鄰公屋商場
皇府山200萬元以下放盤少於5個，俱為面積最細的573方呎，以介紹這伙最平，開價173萬元，較其他放盤190萬至195萬元，低9至11%。業主急售是價筍的主因，而單位座落1座低層，鄰近公屋商場酒樓風機，站出露台，即聽到嘈雜聲音。內櫳質素尚可，地板新近打蠟，原裝廚房爐具電器齊備，浴室地下鋪雲石，用料名貴。
介紹單位：1座低層H室
建築面積：573方呎
實用率：77%（不計窗台）
間隔：2房2廳；另露台
叫價：售173萬元；租6200元
呎價：售3019元；租10.8元
資料來源：金龍地產
《樓價溫度計》
現時兩房放盤中，開價最平
05年一手價：220萬元
現叫價：173萬元
07年中價：170萬元
成交個案表
《08年成交單位》
6座頂層相連 面積：1556方呎 成交價：840萬元 呎價：5398元
成交月份/備註：12月/連天台 租值/回報：2.40萬元/3.4厘
8座高層C室 面積：662方呎 成交價：276萬元 呎價：4169元
成交月份/備註：12月/一手貨尾 租值/回報：0.72萬元/3.1厘
5座中層E室 面積：665方呎 成交價：199萬元 呎價：2992元
成交月份/備註：11月/樹景 租值/回報：0.70萬元/4.2厘
7座高層F室 面積：801方呎 成交價：306萬元 呎價：3820元
成交月份/備註：10月/梧桐河景 租值/回報：0.88萬元/3.5厘
2座中層E室 面積：573方呎 成交價：206.3萬元 呎價：3600元
成交月份/備註：10月/村屋景 租值/回報：0.62萬元/3.6厘
放盤叫價表
6座高層D室 面積：937方呎 叫價：380萬元 呎價：4055元
備註：園池景 租值/回報：1.00萬元/3.2厘
1座中層H室 面積：573方呎 叫價：230萬元 呎價：4014元
備註：樹景 租值/回報：0.60萬元/3.1厘
7座中層B室 面積：807方呎 叫價：318萬元 呎價：3941元
備註：梧桐河景 租值/回報：0.88萬元/3.3厘
2座中層E室 面積：573方呎 叫價：215萬元 呎價：3752元
備註：村屋景 租值/回報：0.62萬元/3.5厘
2座低層H室 面積：573方呎 叫價：195萬元 呎價：3403元
備註：樹景 租值/回報：0.60萬元/3.7厘