樓市在08年收爐前有升溫迹象，但現時銀行按揭息率變化大兼花樣百出，想要現金回贈又怕罰息期長，單是比較實際按息亦難分高下，理財版格盡各按揭計劃，以星展及工銀亞洲實際付息最低。
記者：葉敏儀
對於現時是否買樓好時機，地產代理指出，銀行按息亦有周期，回顧歷史，90至99年屬P（最優惠利率）加年代，由99年至2000年為P年代，自2000年至今則是P減年代，預期明年初會回到P，年中會否到P加則視乎市況。
按揭計劃有兩大類，分別以P或H（銀行同業拆息）計息，以前者較普遍及受歡迎，雖然本地銀行的P並無統一，現為5.25厘（大P），及滙豐、恒生、中銀的5厘（細P）；按揭計劃息率，則由P減1至2厘。
有回贈未必着數
當中同一銀行或提供多個不同按揭計劃，部份前期可享較低按息，或回贈貸款額0.2至0.5%的現金，故準業主除考慮實際按息，還應扣除回贈優惠，才能計算出實際利息開支。
以李先生為例，打算購入一個約300萬元的私人住宅自住，首次置業的他準備向銀行申請七成按揭貸款，以貸款額200萬元計，實際按息以星展及工銀亞洲最平（表1），兩間銀行實際按息3.25%，即20年利息722,540元，總利息開支屬銀行中最低。同時兩者又提供貸款額0.3%現金回贈，即李先生可獲6000元，令利息成本低至716,540元。
星展及工銀亞洲計劃最大分別在罰息期，星展罰息期為3年，首年為3%、次年2%及第3年1%。工銀亞洲的3年罰息期則首年2%、次年1%及第3年0.3%。考慮到罰息期，則工銀亞洲提供的計劃又較星展吸引。
不過，有回贈不一定最着數，如永隆雖沒有此優惠，但利息成本屬最平之選第三名，較上海商業、豐明銀行少約25萬元，即每年省下1.25萬元利息開支。
點揀：自住選P短炒揀H
買樓各有心頭好，選按揭計劃亦要看個人需要，不能只比較按息高低，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，最重要考慮三大因素：一、P（最優惠利率）計劃還是H（銀行同業拆息）計劃；二、罰息期；三、現金回贈。現時市場佔96%業主選用P計劃，因透明度及穩定性高，業主能迅速取得資訊，對息口大趨勢亦較易掌握，適合普羅市民。
反觀H計劃，由於以同業拆息為基礎（表2），隨市場資金流動而每日浮動，息率波幅較大，業主每月供款亦不同，較難估量，故此適合熟悉金融市場，對將來息口趨勢心中有數人士，或是計劃短炒的投資者。
回贈啱資金不足業主
此外，若預計作長期投資自住的準業主，大可毋須理會罰息期，甚至不妨選罰息期長而回贈較高的按揭計劃。若買樓只作暫時居所、準備短期內換樓或短炒，則罰息期越短越好。
至於現金回贈，最適合置業初期資金不充裕的業主，有助應付律師費甚至裝修等雜項開支。
