在近期銀行放寬借貸刺激下，加上樓價已累跌近三成，置業人士逐漸重拾入市信心，多個大型屋苑睇樓量及交投量即時回升，由於買家「撈底」心態強烈，難怪有個別屋苑罕有地出現排隊睇樓場面，不過，成交量增加，樓價卻似未見底，估計樓價還將下挫5至10%。
銀行放寬借貸市道回穩
銀行「放水」對樓市有正面作用，在各類型物業劈價盤湧現下，不少買家趁低吸納，市場氣氛明顯好轉，市道回穩。中原地產住宅部董事總經理陳永傑（左圖）指出，樓按向來都是銀行重要業務，加上樓按對銀行來說風險不大，只要金融海嘯一停，經濟穩定，相信銀行便會積極爭取樓按業務。他稱，近期成交量急升兩成，尤以500萬元以下大型屋苑市況率先轉好，主要原因是早前樓價彈升情況不算太急，目前整體市況是「先有量，才有價」，至於樓價是否跌定，還要視乎全球金融海嘯有沒有惡化迹象。
香港置業執行董事李志成（右圖）指出：「月前不少單位出現大幅減價15%至20%，甚至有豪宅減低4成，反映業主對樓市缺乏信心。隨着股市略為回穩，加上銀行減息消息帶動，市場氣氛轉好，睇樓量急升三成，其中大型屋苑減幅收窄至約5%，如港島區的太古城、康怡花園等甚至出現止跌回升的成交個案。至於250萬元以下物業，更成為淡市時支撐樓市的中流砥柱，該類型物業註冊比例升至74%的新高水平。」現時整體樓價已回到07年，部份屋苑更降至05至06年價錢，做價吸引，為買家帶來入市訊號。
九七6折價可考慮入市
「樓價持續下跌，人人都想撈底，但事實是無人可以撈底，自己認為價錢合理就可以買，現時全世界遇上百年一遇金融海嘯，撈底價更加難測，但若以97年瘋癲價6折價計算，亦可算是其中一個參考入市訊號。」陳永傑分析說，以太古城97年樓價為例，當年整體平均呎價約8,316元，目前最新樓價約5,631元，與六折價4,990元相距不遠，買家可因應個人財力決定是否買樓。他提議所有置業人士，任何時候買樓都要切記量力而為。
十大藍籌屋苑呎價統計
太古城
2008年11月呎價：5,631 1997年7月呎價：8,316 九七(六折價)：4,990
美孚新邨
2008年11月呎價：3,169 1997年7月呎價：5,024 九七(六折價)：3,014
海怡半島
2008年11月呎價：4,526 1997年7月呎價：7,527 九七(六折價)：4,516
黃埔花園
2008年11月呎價：4,733 1997年7月呎價：7,926 九七(六折價)：4,756
康怡花園
2008年11月呎價：4,621 1997年7月呎價：7,909 九七(六折價)：4,745
杏花邨
2008年11月呎價：4,702 1997年7月呎價：8,174 九七(六折價)：4,904
沙田第一城
2008年11月呎價：3,286 1997年7月呎價：5,737 九七(六折價)：3,442
麗港城
2008年11月呎價：4,140 1997年7月呎價：7,355 九七(六折價)：4,413
滙景花園
2008年11月呎價：4,226 1997年7月呎價：7,814 九七(六折價)：4,688
嘉湖山莊
2008年11月呎價：1,757 1997年7月呎價：4,431 九七(六折價)：2,659
資料來源：中原地產研究部
樓市形勢較九七健康
「今次金融海嘯下對樓市的沖擊，對比97年及03年的形勢相對健康，由於97年的投資氣氛過於濃厚，投資者「閒閒地」手持數個單位摩貨轉售，03年則經過金融風暴及科網股爆破，缺乏購物力。反之現時，經過97年後業主防守意識增強，持貨只會一件起，兩件止，再配合低息、新土地不多、及發展商未有減價推盤等因素，業主損手程度相對較輕。」李志成續說。
物業投資風險低趁機吸納優質戶
目前多個入市訊號經已陸續出現，包括樓價低殘、按息低企、供平過租、供樓負擔比率偏低等等，陳永傑認為，相對於金融市場，物業投資風險較低，他鼓勵購入大型屋苑作長線投資，既可保本又可儲錢。而在目前低樓價下，亦相當適宜有真正需要的用家買入自用，而且大有機會揀選到優質單位。
李志成稱，由於去年豪宅市場跑贏大市，呎價升幅明顯較大，故減息未有為豪宅帶來止跌作用，個別新興豪宅如九龍站上蓋豪宅及貝沙灣等投資氣氛較濃厚的豪宅，仍有一定跌幅。他教路，買家可視乎個人能力吸納優質單位，如屋苑中的則王、靚景王或鮮有放盤的優質戶，有可能在淡市盤源增加，由於該類單位需求大，升值潛力較高，成為淡市吸納好時機。
供平過租 回報4厘
李志成說：「去年銀行多次減息早已造成供平過租的情況，雖然近3個月整體租金下調約20%，有不少新式屋苑的租金已回到07年初的租金水平，但在買賣呎價同樣下跌的情況下，租金回報率處於4厘，仍能保持供平過租的局面，加上減息令業主的負擔比率下調至約30%，令業主供款更為輕鬆，易於入市。」
陳永傑指出，在一股減薪裁員潮下，租金一定會回落，即使是明年租金走勢亦難免仍會向下調整，不過，由於預期樓價還有下跌壓力，租金回報依然可維持4厘水平，加上按息在3厘半低位徘徊，供樓成本大減，在供平過租下，物業仍具吸引力。
累積購買力半年
過去數月來樓市低迷，加上新盤開售不多，市場早已抑制不少購物力，因此銀行減息0.25厘後，二手市場的睇樓量明顯急升約三成，亦足以證明買家具有充足實力入市。李志成預計，若環球市況未有改變，明年銀行將會進一步放寬按揭貸款，二手成交量將會隨之釋放。
供樓負擔比率偏低
陳永傑稱，在銀行宣佈減息後，私樓住戶供樓負擔比率下跌1.7%，供樓支出大減，刺激市民的置業意欲。私樓住戶的供樓負擔比率是根據一個面積為600方呎的單位，現居私樓的家庭月入中位數25,000元計算，減息0.25厘後，私樓住戶供樓負擔比率為31.8%，較10月的33.5%下降1.7%。11月份私樓住戶供樓負擔比率是繼2005年2月的30.6%之後，創近4年新低。另一方面，減息0.25厘後，11月份的新造按揭利率為3厘，向銀行借款100萬元，借期20年，每月只需供款5,546元，較減息前的5,672元，每月少供126元。
大型屋苑跌幅收窄
月前不少買家普遍還價達兩成，隨着銀行減息，意味按揭貸款放寬，大型屋苑的跌幅明顯收窄，同時買家已陸續消化新呎價。李志成指出，現時一般單位的議價幅度約5%，更有個別屋苑呎價止跌回升，如康怡花園800多呎的套3房單位，10月底成交價低至387萬元，日前同類成交已回升至401萬元。同時，市場亦開始有長線投資者入市，揀選連租約單位。
樓價將再挫5至10%
陳永傑預期，整體樓價將於明年農曆新年前，在現水平再下跌5至10%，估計其後樓價將會橫行。李志成指出，多個因素配合下，引證買家具有充足購物力，同時市場已略為回穩，現時買家心態都是想「撈底執平貨」，屋苑逐步止跌，以現時樓市氣氛預料，年底尚有約5%至8%跌幅空間，豪宅則尚未到達止跌位，11月成交量較上月多出3成，中小型物業率先企穩，12月及1月則基於有節日假期影響，成交量少於11月，但不排除新年後有可能出現小陽春，若09年銀行進一步放寬按揭貸款，或再度減息，買家將逐步回後入市信心。
