【本報訊】兩個月前仍是樓市「大好友」的瑞銀，上月底突然一百八十度轉變看淡樓市，預期樓價明年中前大跌兩至三成的同時，上周二又發表看好地產股的研究報告，究竟是對樓市看法連番轉軚，抑或內有玄機？瑞銀投資研究執行董事王震宇接受本報專訪親身解畫。
王震宇解釋，短時內對樓市看法由好轉淡，基於外圍數據實在惡化得太快，瑞銀研究團隊已調整對經濟看法，預期明年內地經濟增長難以保持8%以上，本港經濟明年上半年料將陷入衰退，下半年才見好轉，加上本港銀行「閂水喉」行動，將令樓市雪上加霜，銀行收緊信貸，將令樓市需求嚴重萎縮，同時推倒樓價。
估樓價最多跌三成
環球央行向金融機構「泵水」已見成效，拆息已從高位大幅回落，信貸市場略喘定，令本港實際按息再升機會降低，但王震宇提醒，汽車、消費等信貸市場在今浪中尚未受到波及，投資者須慎防信貸危機再惡化。
他相信，本港樓市主要受外圍影響，微觀基本因素仍不俗，故預期今次樓市調整屬短暫，最壞情況應在明年中或之前出現。
他指出，本港私人借貸、供款能力均處低水平，物業供應少，令空置率低企，正常情況下對樓價及租金應有支持。外圍市況是本港樓市下跌主要因素，綜合各方因素，只要情況不差於98年金融風暴，樓價最大跌幅不會高於三成。在各國央行努力下，信貸市場迅速回穩，情況可望較原估計為佳，最理想情況下，樓價跌幅可望只有15%。
預期樓市下跌卻看好地產股，王震宇直言並無矛盾，在市場恐慌情緒下，地產股遭過份拋售，股價可以「低殘」來形容，已充份反映市場的不利因素。