有讀者來電郵詢問，以現時情況是否可以做九成半樓按？我在《聰明借來創富錢》一書中，有詳細解說不同借貸的利弊。在市場上，七成按揭好像是一個定律，最少就是借七成、供20年，甚至是更多更長。我的想法剛好相反，要借得少、供得短。
理由是風險管理的問題，借得越多，變負資產的機會便越大。舉例說，物業價格是500萬元，承造九成半按揭，即借475萬元，以個人理財算式計算，原本沒有借貸時是：資產－負債＝財富（25萬元－0元＝25萬元），做了九成半樓按後，財富仍是25萬元（500萬元－475萬元＝25萬元）。
要借得少供得短
現時樓市向下是個趨勢，只要樓價下跌5%至475萬元，財富便是零（475萬元－475萬元＝0元）；要是樓價不只下跌5%，而是10%，業主便成為負資產一族（450萬元－475萬元＝-25萬元）。
當然，借貸額是會隨時間而減少，但其速度一定會比樓價跌幅小。在跌市時，高比例的借貸甚為不智。再者，以公司為例，普遍的負債比率是20%至40%。置業者如果借九成半按揭，借貸比率便是95%，是十分高的水平，令每期還款的金額增加，利息也越多。如要減少每期還款金額，可能要加長年期，年期長了，利率變化風險便越大。
讀者要注意自己工作的穩定性，借九成半按揭，20至25年的負債是沉重的負擔，在升市時可以令你很快致富，再以上例去說明，樓價上升10%至550萬元，投資者的財富便由25萬元增至75萬元（550萬元－475萬元＝75萬元），這是投資物業的吸引之處。
高比例借貸甚不智
因為本金增大，令投資者可以購買原本買不到的東西，即是利用槓桿原理，把小量本金加大，達致購入目的，情況與以孖展去投資股票、去認購新股差不多，所以投資者應考慮物業上升及下跌的風險。
因此，有一派人是不會利用借貸置業，因為他們害怕貸款帶來的不安。我建議投資者，應先弄好自己的財務，打好收支基礎，分析負債水平後才去借款，斷不可只以高借貸便決定入市。
中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師 李兆波
mailto:[email protected]