樓市持續淡靜，樓價跌勢未止，買家寧願租樓亦不敢貿然入市，業主不甘賤賣，惟有轉售為租，導致近期大批租盤湧現，已迫使租金下調，在平租盤充斥的逆市中，租樓所要注意的事項不比買樓少，無論業主與租客都要多加留神，免墮租樓陷阱。
第三季大型屋苑租金跌3.4%
在金融海嘯衝擊下，樓價與租金一同下跌，中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，今年第三季全港73個大型私人住宅屋苑的平均租金暫時錄得每方呎16.8元，較第二季的17.4元，租金按季下跌3.4%。今年第三季的私人住宅樓價跌幅多於租金跌幅，明顯高出3.2%。雖然樓價下跌拖累租金回軟，但因住屋需求強大，新樓供應卻持續偏低，故租務市場仍然受到支持，所以本地私人住宅租金的跌幅會較樓價跌幅為少，預期租金將再下跌約半成。在十大藍籌屋苑中，第三季有8個屋苑第三季的樓價與租金同步下跌。當中，太古城的呎價跌幅(12.9%)明顯拋離呎租跌幅(3.3%)，兩者相差9.6%。另外，嘉湖山莊、黃埔花園、滙景花園、杏花邨、海怡半島及美孚新邨的呎價跌幅較呎租跌幅，分別高出6.4、5.3、4.3、3.1、2.7及2.0%。
-業主攻略-
要求租客出示公司聘書
有見近期樓價不斷回落，業主不欲平賣，索性轉賣為租，但將單位放租，業主所要注意事項比賣樓複雜得多，出租前一定要打醒精神，而且在逆市租樓，更要慎防租客隨時無錢交租，業主得不償失。中原地產首席分區營業經理趙鴻運教路，業主在出租單位時，首要是要求租客提供工作證明，最好是租客能具備穩定收入來源，但留意是租客的名片、工作證等不能作實，因為名片和工作證可以偽造，亦可以離職後仍然保存，故應要求租客出示公司聘書，業主在聘書便可清楚見到租客的職位及薪水，業主還可記下租客受聘公司名稱、地址、電話等，可致電該公司確認租客是否在該公司工作，業主甚至可相約在租客公司簽租約。另外，亦有部份業主同時要求租客出示糧單及稅單，不過，因涉及個人私隱，租客未必肯完全合作。
索取惡租霸名單
租樓最怕遇到惡租霸，美聯物業區域經理袁柏文指出，通常每一區地產代理都有一份惡租霸名單，業主宜在出租物業前向代理查詢，業主應徹底清楚租客背景方可將單位出租，如果租客隱瞞職業，或租客資料不齊全，業主便要提高警覺，因有可能遇上惡租霸，寧願重新再花時間「篩選」租客。不過，他提醒細價樓業主，由於近日細價樓租金持續偏低，每月租金僅數千元，甚少會有大公司租客，而且租客背景相對會較為複雜，業主在揀客時更要格外留神，工作證明是對租客最基本要求。
先收1年租免擔心
在環球金融海嘯衝擊下，經濟前景欠佳，失業率回升，雖然現時租客有錢交租，但難保日後成為失業大軍被迫欠租，趙鴻運稱，為求多加保障，業主可向租客提出先收1年租金要求，條件是給予租客較平租金，若租客肯答應，業主既不用擔心租客背景，亦不怕租客欠租。他指出，最近太古城一單位業主成功要求租客預繳全年租金，該單位原本每月租金2.8萬元，由於租客肯先交1年租金，故業主將每月租金減2,000元至2.6萬元，一次過收取31.2萬元(2.6萬元x12)現金。租客方面，雖然先以31.2萬元現金交付全年租金，但吸引在全年卻可省回2.4萬元租金，加上目前銀行存款利息低，若將31.2萬元存進銀行1年，以2厘計算，利息只有6,240元，預繳全年租金較存放銀行划算。
要求多收按金
「新裝最怕遇上破壞王，業主放租前，宜先作特別聲明不租予有小孩的家庭，或要求多收按金自保，一般業主會收取2個月租金作按金，新裝單位可要求3至4個月按金，曾有個別豪宅單位業主甚至收取6個月按金。」趙鴻運指出，業主在物色租客前，宜先了解入住人數，家庭成員組合等，而多收按金亦可防範惡租霸，因為通常惡租霸都不會肯交太多按金。此外，業主最好要求租客以自動轉賬方式付款，免卻日後每月催租麻煩。
拍照作證 原狀交回
若單位連家電出租，業主在出租前，應詳列傢電清單，並在單位內拍照作為紀錄，趙鴻運稱，尤其是一些靚裝連傢俬電器單位，業主與租客各存一張光碟並簽名作實，租客退租時便要依照原狀交回單位，因雙方皆有相片為證，可免日後爭拗。而業主在出租前，為單位拍下的照片，亦可方便將來連租約放盤，因為出租期間，租客未必肯讓買家睇樓。
謹記提交CR109表格
業主與租客簽訂租約後，還須向差餉物業估價署提交CR109表格，即《新租出或重訂協議通知書》，袁柏文指出，CR109表格須在簽訂租約後1個月內遞交差估署，否則，若日後發生租務糾紛，法庭或土地審裁處是不會受理的，業主亦不能向租客追討租金。
-租客攻略-
要求業主出示供款單
在簽訂租約前，租客一定要進行物業查冊，以確認出租單位誰是註冊業主、業權是否完整。目前樓市逆轉，為怕業主「斷供」隨時被銀行收樓，趙鴻運指，租客可向業主要求出示最新「供款單」以作證明，租客除可見到最近業主有沒有供樓外，更可知道業主買入價及每月供款數額，若業主以高價買入，租金不夠供樓，便要當心負資產業主有可能隨時「斷供」。相反，如果業主以平價買入，收租夠供樓，則租客最少不用擔心業主沒有錢供樓。
逆市宜租現契樓
趙鴻運教路，如果租客仍然憂慮業主隨時會「斷供」，建議租客可選擇「現契樓」，即業主已供完的物業，或一次過付款的物業，則可避免業主「斷供」情況。不過，租客留意是業主要以私人名義持有物業。租客亦可放心向「現契樓」業主，建議預繳全年租金，以博取平租金。
必須得到銀行同意書
業主將物業放租前，要先得到按揭銀行同意書後，才可以將物業出租，而銀行在物業轉為出租後，有權調整按揭利息或條款。袁柏文指出，若物業未有銀行同意書，一旦業主「斷供」，銀行毋須租客同意亦可上門收樓，租客突然被迫遷出，除損失了3個月按金及上期外，還要再花費時間重新搵樓，相當狼狽。如果物業獲得銀行同意書，即使業主「斷供」，租客亦可一直租住至租約完結為止。
水電煤租客不宜轉名
袁柏文表示，租客在租住物業前，應先向業主索取水、電及煤氣等單據，以核對對上一次用量紀錄，以及是否已清還所有欠款，而為免麻煩，及免交各種賬單按金，租客最好不要辦理賬單轉名手續。若業主堅持租客轉名，租客應向業主要求索取以前的賬單，檢查清楚單位之前的水、電、煤等有沒有異常，在確定無問題才可辦理轉名手續。
小心驗樓 訂明維修責任
雖然租樓有別於買樓，但租客睇樓時應同樣小心檢查單位，若租住後才發現有問題，即使業主肯負責維修，也帶來生活上諸多不便與麻煩。趙鴻運指出，租客入屋後首要檢查的是漏水位，最常見的漏水位，就是窗邊位，有可能是漏唧防水膠，或是防水膠老化，又或是冷氣機安裝有問題，如果發現是牆身正中間出現深淺色，則可能是外牆滲水，租客可要求業主維修後才交樓。另外，廚廁天花位置亦容易出現漏水，租客宜爬高檢查天花，若發現有金秀迹、啡色等滲水痕迹，則不要考慮租住，因為一旦涉及天花滲漏，執漏手尾會很長，維修工程更有可能牽涉樓下和樓上單位。租客應在租約內列明單位所有設施交樓時狀況，在簽訂租約時，必須與業主訂明維修責任，並列明家具、電器等是否連單位一同租出。
-租客絕招-
教住新裝單位
若遇到所謂「殘、爛、散」單位，租客可向業主建議自行出資裝修單位，然後分期在每月租金內扣除，租客雖然要墊資裝修費用，但卻可享受全新裝修單位，業主方面亦樂得可分期支付裝修費為物業增值。趙鴻運指出，曾有太古城租客先以8萬元為「殘、爛、散」單位進行裝修，業主再分12期在每月租金內攤還給租客。