九龍塘明苑閣與九龍城鬧市僅一街之隔，購物搵食方便之餘，仍保留傳統高尚住宅地段的優勢。物業屬區內典型大單位舊廈，戶戶逾千方呎，間隔方正見使，廳房巨大，如介紹的一伙面積1330方呎，滿室裝潢清雅，倍覺內櫳寬敞開揚。
客廁無窗
雖說明苑閣屬典型舊廈格局，但其實樓齡僅28年，相比附近大部份已達三四十年的老宅，明苑閣可謂區內中年物業之選。此廈位處衙前圍道與延文禮士道交界，前者行車流量較高，介紹單位廳房外望，均前臨馬路，難免有車聲滋擾。
撇除車聲入戶的問題，單位內櫳可謂優點多於缺點，曲尺形巨廳有種空曠的感覺，睡房窗台大，室內地方更大，寢具貼牆放，餘下通道足夠讓小朋友在房內踩單車。廚房外連工作間，有需要可以化身工人房。美中不足是比例上浴室偏細，其中客廁不設窗，只靠抽氣扇疏氣。
全屋裝修實用為本，用料款式清雅，沒有多餘的裝飾，與物業沉實的用家盤形象十分配合。
記者：伍志輝 攝影：黃建通
模特兒：Tifa（StageModels）
物業資料
地址：九龍塘衙前圍道152號
座數/樓層：1座/6層（連地下）
每層/總數：4伙/24個
建築面積：1100至1450方呎
實用率：81%至82%
間隔/落成：3房/1980年
管理/設施：加康/停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
介紹單位：中層B室
面積/實用：1330方呎/82%
間隔：3房（1套）2廳；另工作間
叫價/呎價：920萬元/6917元
備註：連車位；鮮有放租，無租值參考
資料來源：美聯九龍塘分行
配套
擁名校網優勢
明苑閣只設停車場，沿衙前圍道向東步行3至5分鐘，即抵九龍城福佬村道及獅子石道一帶，商舖林立，各式食肆密集。由此處往北走，約3分鐘行程便是九龍城廣場，設有戲院及超市，鄰接賈炳達道公園及九龍寨城公園，而明苑閣附近則是九龍仔公園。九龍塘坐擁名校網優勢，其中喇沙書院距明苑閣僅5分鐘步程。
市況
放盤僅1個
美聯林彩霞表示，明苑閣近年完成大翻新，是其中一項吸引用家的賣點。今年以來約錄得4宗成交，大部份集中今年初，最新一宗於7月份，呎價6880元。
她續說，現時物業只有介紹的一個放盤，同區可供參考的放盤有怡德花園，樓齡較新，約21年，物業規模較大，知名度亦較高，現時放盤呎價逾8000元。至於其他樓齡達三四十年的舊廈，千餘方呎單位放盤呎價6000至7000餘元水平。
《優點》
●實用率逾80%，廳房巨型
●裝修清雅有保養
●鄰近九龍城方便購物搵食
●坐擁名校網優勢
《缺點》
●廳房外望馬路有車聲
●向西睡房有西斜
●客廁無窗
●物業康樂設施欠奉
業主
近九龍城方便
梁先生04年時為了家中小朋友升學，特意到九龍塘區搵樓，最初以廣播道一帶為目標，惟單位面積偏細，而且大部份物業缺乏套房戶，輾轉間尋覓至明苑閣，發覺單位面積夠大之餘，內櫳亦見使，而且鄰近九龍城，搭車、搵食、購物俱方便，結果斥資428萬元購入介紹的單位，並花費40萬元翻新全屋。
他表示，不介意物業無康樂設施，因為附近就是九龍仔公園，享用設施甚方便。