樓市逆轉，樓價持續回軟，減價貨大量湧現，不少早前在旺市時向隅的買家已開始入市尋寶，不過，要揀選完全合心水單位並不容易，而且逆市買樓所要注意的事項有別於旺市，買家更要慎防中招，免買樓不成反招來損失，為此今期特別介紹多種逆市中暗藏的陷阱，作為日後買樓參考。
落訂前先問銀行是否貸款
本港樓市受到金融風暴衝擊，樓價急速下滑，銀行除了出現估價不足之外，對於住宅按揭信貸已開始收緊。「旺市時買樓，買家通常都不會考慮銀行估價問題，更毋須擔心申請不到銀行貸款，但如今市況逆轉，銀行已收緊了按揭客申請批核貸款的條件，買家分分鐘落了訂之後，隨時找不到銀行借錢買樓，賠訂、賠雙邊佣金收場，損失慘重。」置業18董事張肇栓指出，經濟不景逆市買樓，買樓前應謹慎考慮自己將來的還款能力，落訂前一定要先向銀行查詢是否可以成功申請貸款。早前曾有買家心急落訂，其後因找不到銀行承造按揭而被迫面臨撻訂，最終雖成功向財務公司借錢買樓，惟利息較銀行為高，令資金成本大大增加，失去原來預算。
估價不足 被迫撻訂
另外，銀行估價不足，亦難逃撻訂命運，張肇栓指出，經濟前景不明朗，銀行收緊水喉，已令到近期多個入伙新盤估價不足。在淡市中樓價不斷下跌，為免銀行估價不足，日後無資金補回差價而被迫將單位撻訂，建議買家在落訂前，先同時找多家銀行為心儀單位進行估價，然後再揀選最高估價的一家銀行申請按揭，並計算出自己可負擔的首期，始可決定是否入市。他指出，由於現時銀行加強審批程序，銀行有可能要求買家減低按揭成數，例如只承造七成或以下的按揭，否則不批出貸款，故買家手頭上資金還要夠鬆動以應付銀行收緊信貸的政策。
切忌貪平買劣質貨
旺市樓價急升，有錢都未必買得到優質單位，除了業主心雄不肯輕易放盤外，即使放盤亦隨時開天殺價，往往以天價才可以成交，相反，在淡市中的優質單位，同樣亦會跟隨大市跌價，買家相對較易買得心頭好。目前不少識貨用家已伺機執筍盤，把握入市良機。不過，他提醒置業人士，不要貪平買入劣質單位，因為即使在旺市劣質單位亦很難脫手，有能力的買家最好揀選優質單位，待將來旺市時，樓價亦會升得較快，升值潛力睇高一線。「買樓切忌心急，亦不要怕辛苦，不妨買一間睇幾十間，盡量跟不同代理行睇樓，因為不同代理會有各自不同盤源，而靜市中買樓最大好處是可以慢慢格價，其間並以銀行估價作參考，買家小心比較各單位優劣後，才決定是否入市。」張肇栓分析說。
避免買入化妝樓
無論在旺淡市，買家都要小心買入化妝樓，張肇栓表示，除了可參考一般驗樓通則，詳細檢查單位外，如單位屬剛買入新裝後，無人住過即放售，有九成機會都是化妝樓，買家只要進行物業查冊，便可一清二楚。「化妝樓通常都不會做防漏工程，而日後漏水問題將為買家帶來很大麻煩，而且執漏手尾長，維修工程更有可能牽涉樓下和樓上單位。」他稱，曾經有買家買入單位，才發覺所有牆壁上的電掣位全部都是假裝，用手翻開後，原來只是一個個膠蓋。故此，盡量買入有人住的單位，以減少買到化妝樓的機會。
凶宅重新定義
買樓最怕當然是買到凶宅，原來凶宅單位所屬的全層單位都不能買，他指出，凶宅單位一定不能買，而同層的其他單位樓價，同樣亦會受到影響，樓價會較正常單位平5至10%。為減低購入凶宅機會，買家可自行向管理處、業主或經紀查詢，以及先行向各大銀行估價，若銀行拒絕承造按揭，或樓價估值相差一大截，即代表單位「有可疑」。
大膽還價 即時出票
「要買得比市價平不是沒有可能的，除了本身要掌握最新市場成交之外，還要有一定講價技巧，買家不要怕醜，也不要怕不好意思，嘗試大膽向業主還價，而且一定要還價還得深，因為預期樓價還會繼續下跌，不妨還定將來個價，並立即向業主遞上支票以示誠意，一旦遇上炒膿股票急套現的業主，便能輕易以低市價買得筍盤。」張肇栓教路，如果買家認為樓價於短期內將會下跌15%，可大膽還價20%，近日奧運站一單位，在買家大膽還價下，以低市價逾10%成交。
對樓市前景充滿信心
自從全球金融海嘯爆發後，本港樓市受到拖累，交投急速萎縮，整個地產代理行業進入寒冬時期，正當大行不斷裁減人手及縮減規模之際，從事地產代理行業逾20年的張肇栓，卻偏偏選擇在淡市中大展拳腳，於今年3月份獨資成立「置業18」，至今已成立9間分行，員工100人，年底前還將再增多1間分行，完成今年開設10間分行的目標。
靜市易羅致topsales
「在市旺時發展往往會比較困難，因為舖租一定貴，甚至會被大行搶貴租，招攬人才亦不容易；相反，靜市正是細行擴充大好時機，舖租相對較平，成本較低，兼可羅致最近被大行裁減的topsales。」張肇栓指出，該行還可以趁在淡市中作出周詳部署，建立公司良好形象，等待牛市初現時全力出擊。按照目前計劃，將在明年開設至30間分行，若市況再轉差，屆時分行數目可能只會增加至15間左右。