樓巿勢弱，不少年輕人希望藉此機會入巿，以圓多年來的業主夢。不過現時的金融海嘯，不知何時何日才會告終，年輕人特別是新婚夫婦，究竟何時才應置業？這決定對他們來說，尤關重要。讀者鍾先生來電郵提出以下問題，希望筆者可以作答。
「本人與女朋友於07年大學畢業，我倆月薪合共兩萬，打算買樓結婚多時，目標為天水圍嘉湖山莊、慧景軒或栢慧豪園。可惜一來工作不久，未有太多儲蓄，二來見樓價仍太高，而業主多轉售為租，現仍不肯大幅減價蝕讓。
本人認為樓宇合理價格應以回報率作參考標準，如果物業全年租金收入回報率達4.5至5%，樓價才算合理。現時天水圍樓價，以新樓栢慧豪園高層900呎住宅為例：若以現價360萬元買入，月租9500元，回報率只有3.1%，本人推斷栢慧豪園太貴，此樓價應下跌至230萬元才算合理。
請問本人對樓價之理解是否合理？劉生你又認為此樓盤樓價09年哪一季才會回穩及適合入貨？我打算買500方呎住宅，但還不知道何時及何價買樓最適合。」
買樓要睇租金回報
鍾先生你這樣以回報率分析樓價高低的方法，筆者認為簡單合理。事實上，以5厘回報率計算，20年的租金收入，就等如物業的購入價，以這個標準參考入巿，就算買貴了，也可以守。正如你的計算，現時栢慧豪園的呎價仍然偏高，以租金回報率5厘計，呎價仍有逾35%的下跌空間。
鍾先生你才剛剛畢業一年多，與未婚妻兩人的月入合計，只可買百餘萬的單位，故栢慧豪園這個被國內同胞非理性炒高的樓盤，不是你入巿的目標，就算你負擔能力無問題，該盤亦不值得你現時買入。
最近嘉湖山莊已有個別580餘呎細單位，以呎價1700餘元成交，成交價約為100萬元。這類型的細單位，正是你們能力範圍可以吸納的對象。
不過現時巿況低迷，樓價已開始下滑，加上嘉湖山莊總是升巿後期才升，跌巿開始就猛跌的慣例，故你可先等到農曆新年前這個傳統淡季，再審視當時的巿況而決定下一步計劃。
如果決定要買，在淡巿跟業主傾，議價空間會更大，這點值得留意。
有樓困身阻發展
很多年輕人結婚，都很想立即置業，不過從個人理財及發展出發，鍾先生你可考慮將買樓決定延遲到三十歲後，這樣可能會對你更好。事實上，買了樓後，你較難再進修，也不敢輕易轉工，更遑論轉行，這對你個人長遠發展未必是最好。
劉祥發
mailto:[email protected]