【本報訊】長實（001）位於元朗的新盤四季名園，昨公佈首批20伙定價，最平單位661萬元。發展商早前揚言意向價最平800萬元，現時入場費減少17%，但以建築面積計算，首批單位平均呎價4343元，較元朗區內二手洋房高17%至32%。該盤實用率偏低，定價卻偏高，加上近期市況波動，明日開賣，市場指初步反應平淡，首輪銷情未被看好。
首批20伙最平661萬
繼四季雅苑及四季豪園後，同屬「四季系列」的四季名園在近期金融市場極其動盪下公佈開售。長實執行董事趙國雄指出，香港金融系統及樓市表現穩定，市民不會因短期波動影響入市，銀行加息對樓市亦無必然關係。首批單位明日下午5時以先到先得形式發售，開賣前不做預留。
首批推出單位最平為1632方呎的51號屋，售價661萬元，呎價4050元；最貴為1172方呎的12號屋，名為董事屋，售價920萬元，呎價5386元。長實沿用「唱高開低」兼首批有折讓的伎倆推售，旨在爭取市場焦點，趙國雄指定價較意向價低，乃早前較多市民查詢園景單位，遂先推相應較平的單位。
然而，倘與同區加州花園、加州豪園及錦繡花園等二手價相比，四季名園售價仍要貴17%至32%。加州花園呎價3300至3700元，錦繡花園呎價3700元，代理指，加州花園現時1534方呎洋房，放盤價450萬元，呎價近3000元，不過，如與同區樓齡較新的葡萄園比較，四季名園呎價則平24%。
實用率僅68%
發展商未有明確表示首張價單上的661萬元單位是否屬最平單位，市場估計，市況若持續疲弱，發展商定價極具彈性，可推出位置較差，定價更平單位發售。
不過，四季名園實用率偏低，僅得68%，相較加州花園、葡萄園、錦繡花園77%至99.8%的實用率明顯遜色。四季名園是次同樣如四季豪園般以樓花方式開售，長實指項目暫未取入伙紙，難承諾買家買樓前可安排現樓參觀，現只能靠示範單位及模型去理解物業的面積，而四季名園首批20伙將送釐印費作招徠。
四季名園部份單位價單
51屋號
室內銷售面積(A)：1108 室內車庫面積(B)：349 攤分公共面積(C)：175
A+B+C面積：1632 前後花園面積：694 天台面積：462
售價：661萬元
50屋號
室內銷售面積(A)：1147 室內車庫面積(B)：349 攤分公共面積(C)：181
A+B+C面積：1677 前後花園面積：499 天台面積：460
售價：668萬元
97屋號
室內銷售面積(A)：1108 室內車庫面積(B)：349 攤分公共面積(C)：175
A+B+C面積：1632 前後花園面積：637 天台面積：462
售價：672萬元
12屋號
室內銷售面積(A)：1172 室內車庫面積(B)：351 攤分公共面積(C)：185
A+B+C面積：1708 前後花園面積：639 天台面積：464
售價：920萬元
註：以上面積單位為平方呎 資料來源：長實
自創計法
沿用舊例 面積包窗台
元朗經典「縮水樓」四季豪園，姊妹版四季名園終於宣佈開賣。長實（001）吸取「四季系列」遭市場指控實用率超低的教訓後，四季名園價單完全無顯示建築面積及實用面積字眼，只顯示室內面積內的銷售面積兼包窗台。
政府早前已為住宅實用面積訂下新準則，新規則下，單位窗台不列入實用面積內，是次價單未有跟足新例，而洋房要連窗台及車房，實用率才有68%。
長實是次在四季名園價單上，避提實用兩字，室內面積包括連窗台的銷售面積、車房及公共攤分面積，三項面積以英文(A+B+C)組合面積表達，記者現場多番追問有關組合面積是否一般理解的建築面積，長實售樓代表含糊其辭，只表示有關面積乃住客可使用面積。但價單上顯示，前後花園及天台面積未有列入(A+B+C)組合面積內，花園及天台豈不屬住客可用範圍？
以51號屋為例，兩層住宅連窗台約1108方呎，即平均每層554方呎，而地面車房另佔349方呎，全幢物業面積1632方呎，較一般每層700方呎村屋還要細。
物業面積細過村屋
有本報讀者指代理促銷該盤時明示，車房日後可僭建成室內地方，長實高級營業經理袁添鴻未有正面回應車房是否可作室內地方，只表示車房設有門口，住戶可自行決定。
政府已就實用面積計算方法作新指引，四季名園價單自創A+B+C組合，新例不用，採用舊例，似是避免詳列面積再減低實用率。