全球金融海嘯，拖累本港樓市，市場觀望氣氛濃厚，成交量與樓價均持續回落，業主不甘平賣，買家卻嫌不夠平，形成拉鋸局面，即使藍籌屋苑亦無例外，不過，藍籌屋苑最大優勢是樓價跌得慢，升得快，相對其他屋苑較為穩陣，目前藍籌屋苑樓價與今年高位相比，跌幅仍少於10%，而且市況走勢必與大市同步，加上地理位置佳、流通量高、租金長期有支持，可謂攻防兼備。
樓市中流砥柱
「藍籌屋苑不會跑贏大市，亦不會跑輸大市，只有新晉的屋苑及新樓才有機會跑贏大市，但買家要有高回報，就要承受得起高風險，藍籌屋苑向來都屬穩陣派，是樓市中流砥柱，而且從來都不會偏離大市，反應亦往往較其他屋苑為快，甚至是樓市指標，有別於冷門物業如唐樓之類，所以買藍籌屋苑不怕會睇錯。」中原地產研究部聯席董事黃良昇分析說。
-太古城-
業主財力充裕 調整幅度小
龍頭屋苑太古城近日交投量大減，並連續3個月跌破沙士時期低位，9月至今僅17宗成交，不過，由於大部份太古城業主財力充裕，持有數個單位只屬等閒事，按揭貸款亦通常在五成以下，故普遍業主不肯大幅減價，減幅僅3至5%，甚至寧願放租亦不平賣，尤其是優質單位減幅更有限度。安居物業高級經理盧志安表示，今年3月份高峰期太古城錄得平均呎價為7,500元，至今最新平均呎價為7,000元，下跌6.7%，跌幅仍少於10%，調整幅度屬正常合理水平。他回顧當年說，05年、06年銀行加息，外圍樓價普遍下跌逾10%，但太古城樓價只輕微下跌5%，除了傳統上太古城業主較具實力之外，近年用家主導市場亦是其中一個重要因素。
沙士後反彈力驚人 優質單位呎價早已破97
「03年沙士期間，太古城呎價曾低於2,700元，最平單位甚至一度跌穿100萬元，普遍入場費亦只是130萬元，其後04年、05年樓價重拾升軌後，一直升足4年而且彈升力卻相當驚人，呎價升幅並以倍數計。」盧志安稱，時至今日，沙士時跌至100萬元以下的單位，目前樓價已反彈至300萬元，今年3月份太古城個別優質單位呎價已破97高位，該成交單位為海棠閣高層H室，面積1237方呎，望全海景，屬太古城樓王級單位，成交價高達1,428萬元，呎價11,544元。他指出，97年同類海景樓王成交價為1,390萬元，呎價11,237元，樓價高出近3%。
日韓籍租客鍾情 租金支持樓價
雖然近年港島東區有不少新樓入伙，吸引不少日韓籍租客租住，但由於太古城始終坐擁港鐵沿線優勢，加上近九成超高實用率，設有大型日式百貨公司，向來都是日韓籍人士聚居地，長期皆有日韓籍租客捧場，故租金一直有支持，加上今年6、7月間甲級寫字樓港島東中心陸續入伙，大批公司高質素租客進駐太古城，令太古城呎租突然間由26元，扯高至33元，升幅接近27%，盧志安稱，近期隨着市況調整，租金略為回落至呎租28元，屬於租金未升前合理水平，未有超跌。目前購入太古城收租，回報率約有5厘，他建議可選日式百貨公司樓上的海天花園，其中以2房單位較好租，現時入場費約500萬元，租金收入約2.2萬元。
-沙田第一城-
5厘回報 轉型吸長線投資者
「有投資者樂園之稱的沙田第一城，截至9月24日止錄得40宗成交，現時平均呎價約3,800元，較上月下調3%，跌幅明顯收窄，優質單位整季跌幅約7%，甚至近數星期交投回升，對比不少大幅減價屋苑表現理想。」美聯物業高級區域經理鍾燕河指出。日前屋苑錄得一宗優質單位成交，位於33座高層A室，面積980方呎，成交價480萬元，平均呎價4,898元，呎價較2個月前回落7%。
成交按周回升
樓市不穩，沙田第一城投資者比例明顯減少，以用家主導，用家比例超過70%，但屋苑勝在入場費低，200萬元有不少選擇，又是新界區數一數二龍頭屋苑，近日不乏長線投資者陸續搵盤，加上屋苑每方呎租金達16.5元，回報率達5厘，其中2房單位議價幅度較大，該類單位就成為長線投資者入市目標。另一方面，由於屋苑回報率達5厘，「供平過租」的優勢同樣可以打動用家入市，故每月交投暢旺，成交量甚至每星期均有遞升。
流通率高 呎價易上
沙田第一城多年來呎價經歷數次跌幅，但仍能保持升勢，97年為單月成交量最高峰達250宗，當年平均呎價6,000元，個別優質戶可承做6,800元，有投資者甚至毋須睇樓，手持平面圖便入市落訂，造成單月摩貨成交更可逾100宗。至於呎價最低時段，則是03年沙士時期，屋苑呎價隨大市下跌，甚至一度出現395方呎細單位以超低價55萬元成交。但基於屋苑地理位置佳，單位數目逾萬伙，流通率往往相對較高，呎價易於回升。「屋苑去年底更再次出現暢旺情景，其中11月一百宗成交中，約15%屬於連租約單位成交，可見多年來投資者對沙田第一城甚具信心。」鍾燕河續說。
-黃埔花園-
用家主導 成交回落8%
九龍區大型屋苑黃埔花園，向來抗跌力較強，由於屋苑位處市區，交通便捷，可提供多元化間隔，深受買家支持。利嘉閣高級區域經理林穗華表示，屋苑以用家比率佔多，樓價未有因投資者離場而造成太大影響。屋苑截至9月23日止，暫錄得22宗成交，平均呎價5,000元，較上月下調8%，其中優質單位的議價空間更收窄為5%。另一方面，去年樓市升浪中黃埔花園升幅達兩成，遠超於整體樓市之升幅，因此現時呎價回落，仍具優勢。而且近日市場不乏買家開始探盤，預料下月屋苑交投將會轉趨穩定。
業主封盤或轉租
林氏續指，隨着信貸危機消息一出，市場出現兩極化情況，有部份業主認為現時難出貨，輕微減價未必能吸引買家，因此不少有實力業主會選擇封盤，另有部份業主選擇轉賣為租，以租金作供款，待樓市轉回穩定後出貨，因此未有大幅減價放售，反映屋苑業主仍有充足實力。事實上，黃埔花園多年來呎價亦有支持。97年呎價高至8,000元，甚至曾錄得一宗呎價約1.2萬元成交。至03年曾低至2,600元，但04年已重拾升軌，每呎價回升至4,000元。
租金平過新盤 具吸引力
隨着部份業主轉賣為租，及區內新盤海濱南岸入伙，區內一時出現不少租盤，但兩大屋苑呎租略有差異，前者平均呎租20至21元，後者則約24至25元，加上黃埔花園配套設施充足，地理位置較佳，並可提供海濱南岸欠缺的大尺碼單位，因此屋苑每月租務成交暢旺。加上去年整體樓市租金上升，黃埔花園8月份租金與去年同期相比，升幅逾15%，故屋苑回報率仍甚吸引，成為吸引買家入市的原因。