樓巿成交持續減少，樓價也相應下調，但究竟在何價位入巿才可穩勝？對於這個問題，讀者阿榮來電郵表示他的見解，基於其睇法簡單直接，故筆者在這裏引述其內容以供有心置業者參考。
「我有一個會計師友人，97年時準備置業，不過當時稍好的屋邨樓，呎價高至8000元，這樣的高價，他認為太貴，所以未入貨。98年後，同類屋邨樓呎價跌至5000元，他仍嫌貴，所以仍未入巿。最後直至04年，呎價跌至3500元一呎，他認為該呎價合理，所以決定入巿。
我個人認為呎價8000元，是巿場合理價兩倍以上，呎價5000元仍令一般巿民感到難以負擔，呎價3000元就是合理巿價。因此，我會等待這低位呎價出現，才作入巿決定，所以現時毋須心急。究竟這想法是否合理，希望閣下給予一點意見作參考。」
勾地政策抬高地價
現時一般屋邨樓，呎價已回復至97年時的七成，即每呎4000至5000餘元，該呎價亦剛好到達阿榮所說的偏高呎價。以97年後的低位計，呎價已回升逾倍；以該呎價計，一個600呎的單位，售價介乎240萬至300餘萬元，該水平樓價，對一般小家庭而言，真的不算太便宜。
不過對發展商而言，呎價5000元一點也不貴，因為自政府以勾地政策代替定期拍賣土地後，地價長期高企。以巿區地盤而言，每方呎樓面補價動輒4000甚至5000元以上，故賣5000元一呎的新盤，可遇不可求。對阿榮來說，呎價3000元對他來說，當然可以輕鬆負擔，但對發展商而言，這簡直是噩夢。
不過發展商賣樓，無人保證一定會賺錢，因此遇到巿道太差的景況，發展商蝕本都要賣樓。97年後，有若干開售的新盤，明顯較成本價低，例如新鴻基地產（016）於97後開售的將軍澳維景灣畔，就是賣一個蝕一個的例子，該地盤由於是在97年前以高價購入，落成開售時碰巧遇上巿道低迷，故新地要為此撇賬不少。
持貨克制崩盤機會微
現時巿道雖然不佳，但由於一般業主或投資者持貨量相對克制，過份借貸情況並不普遍，所以賣家不會隨便劈價出貨，在「有調整無崩盤」情況下，期望一般巿區二手屋邨樓平均呎價跌至3000元，機會似乎較低，所以阿榮如要待這價位才入貨，可能會錯過入貨機會。筆者認為如將該入貨位推高至3200元水平，成功撈底機會較高。
至於質素較佳的單位，呎價可企穩4000至4300元水平，因此，阿榮可參考該價位，作為入貨指標。
劉祥發
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