樓巿成交持續減少,樓價也相應下調,但究竟在何價位入巿才可穩勝?對於這個問題,讀者阿榮來電郵表示他的見解,基於其睇法簡單直接,故筆者在這裏引述其內容以供有心置業者參考。
「我有一個會計師友人,97年時準備置業,不過當時稍好的屋邨樓,呎價高至8000元,這樣的高價,他認為太貴,所以未入貨。98年後,同類屋邨樓呎價跌至5000元,他仍嫌貴,所以仍未入巿。最後直至04年,呎價跌至3500元一呎,他認為該呎價合理,所以決定入巿。
我個人認為呎價8000元,是巿場合理價兩倍以上,呎價5000元仍令一般巿民感到難以負擔,呎價3000元就是合理巿價。因此,我會等待這低位呎價出現,才作入巿決定,所以現時毋須心急。究竟這想法是否合理,希望閣下給予一點意見作參考。」
勾地政策抬高地價
現時一般屋邨樓,呎價已回復至97年時的七成,即每呎4000至5000餘元,該呎價亦剛好到達阿榮所說的偏高呎價。以97年後的低位計,呎價已回升逾倍;以該呎價計,一個600呎的單位,售價介乎240萬至300餘萬元,該水平樓價,對一般小家庭而言,真的不算太便宜。
不過對發展商而言,呎價5000元一點也不貴,因為自政府以勾地政策代替定期拍賣土地後,地價長期高企。以巿區地盤而言,每方呎樓面補價動輒4000甚至5000元以上,故賣5000元一呎的新盤,可遇不可求。對阿榮來說,呎價3000元對他來說,當然可以輕鬆負擔,但對發展商而言,這簡直是噩夢。
不過發展商賣樓,無人保證一定會賺錢,因此遇到巿道太差的景況,發展商蝕本都要賣樓。97年後,有若干開售的新盤,明顯較成本價低,例如新鴻基地產(016)於97後開售的將軍澳維景灣畔,就是賣一個蝕一個的例子,該地盤由於是在97年前以高價購入,落成開售時碰巧遇上巿道低迷,故新地要為此撇賬不少。
持貨克制崩盤機會微
現時巿道雖然不佳,但由於一般業主或投資者持貨量相對克制,過份借貸情況並不普遍,所以賣家不會隨便劈價出貨,在「有調整無崩盤」情況下,期望一般巿區二手屋邨樓平均呎價跌至3000元,機會似乎較低,所以阿榮如要待這價位才入貨,可能會錯過入貨機會。筆者認為如將該入貨位推高至3200元水平,成功撈底機會較高。
至於質素較佳的單位,呎價可企穩4000至4300元水平,因此,阿榮可參考該價位,作為入貨指標。
劉祥發
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