樓巿成交萎縮，成交價徐徐下跌，不少於年初高位追貨的買家，現在心情由雲端下墜到地上。面對樓巿逆轉，置業初哥應如何面對？究竟買樓自住應否立即壯士斷臂，以免損失擴大？
K君對此問題深感疑惑，故來電郵表示：「我是你的忠實讀者，最近一直有留意閣下發表的文章，基於你看淡後巿的理據甚具參考價值，因此我開始懷疑我於今年3月份，以高價追入一個自住用途的東港城細單位，其決定是錯誤的，現時該單位的呎價已明顯回落，究竟我現在應否立即將單位售出止蝕離場，希望你能給予我寶貴意見。」
租冚供以戰養戰
K君的情況十分普遍，事實上，自去年第三季至今年第一季，各大屋苑升勢非常明顯，故高位追入單位的買家中，用家也佔相當部份。樓巿急升後現時明顯回落，對初次置業者來說，當然難受，但作為自住用途的單位，遇到跌巿時，其處理手法，應有別於作為投資用途的物業。
筆者一直強調，港人必須在退休之前，在港持有最少一個「供斷」的單位，就算屆時已移民他去，也可以將單位出租，作為補貼在國內或國外生活費之用。因此該自住用途的單位，其投資回報期隨時可以20年以上計算。
K君購入的單位，假設其樓價下跌逾15%後，一直都未能回升，遇到這情況，K君只要繼續自住三數年以上，其賬面損失，很快會被省回的租金開支所補回。如果調整後，樓價又回升，K君結果既可以賺差價，又可以省租金。
如果K君現時立即將單位出售，除蝕價外，K君又要應付昂貴的租金開支。若干年過後，倘樓價又升，K君如又決定再買回單位，那麼過往幾年的租金支出，就付諸東流。K君所購入的單位，其購入價較97年高位，相信仍有20%以上的折讓，因此說貴或說平，要看拿那一時期的樓價作標準。
如果那單位是作為投資用途，又應如何處理﹖這種情況就要看租金回報率，如果租金足以支付供款，當然可考慮將單位立即出租，以減省開支，這樣就可以以戰養戰。不過現時不少豪宅，因近年累積的升幅頗大，故其租金回報率普遍低於3厘，這樣的租金回報，相信難以全數支付供款開支，基於這原因，現時不少豪宅炒家的壓力頗大。
豪宅炒家壓力大
簡而言之，買樓投資兼自住，跟純投資的處理手法不盡相同，前者以長線投資為主，後者則屬中短線。不過就算屬後者，投資期限都會由1至3年不等，部份更長至5年。
這情況跟股票投資基本上完全不同，事關對股票而言，1年的波幅隨時可以倍數計算，故3年或以上的投資期，已屬超長線投資。
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