買樓對小市民來說有如人生大事，買二手樓最怕就是買到凶宅，在整個買賣過程中，亦暗藏不少陷阱，稍有不慎便很易中招，置業未能安居，反招來損失，今期請來兩位經驗豐富的業內人士教路，如何破解種種常見陷阱。
-屋內-
先「摸」地板
買樓成交過程中，繁瑣事實在多得很，買家不論在睇樓、還價、簽臨時合約，直至完成買賣成交等過程都需格外留神，建議一旦遇上疑團，應立即解開，切勿「靠估」。中原助理區域營業董事陳靄華教路，甫入屋內，應首先從地板及天花開始詳細檢查，因為一旦地板及天花有滲漏情況，不但會造成日後生活上困擾，而且執漏手尾會很長，維修工程更有可能牽涉樓下和樓上單位，所以買家一定要細心檢查，並要在落訂前解決。
由於食水管會被埋藏於地板下，若被水淹過，便會「谷起」起來，不過，木地板「谷起」，也不一定是滲水，也有可能是潮濕問題，若木地板呈現深色情況，就一定是滲水，買家亦可嘗試用手「摸」下地板，感覺是否有濕。若懷疑地板或地台滲水，應直接向業主查問，一般情況下，大部份業主也肯老實回答，但為防有詐，買家最好直接到樓下單位及管理處詢問。
再爬高「摸」天花
「其實，若見到天花和牆身有水漬或深淺色，一樣要用手摸，如果感覺到有濕，還未亁透的話，即表示該地方有可能仍在滲水，如果沒有濕的話，水漬或深淺色可能是曾經修補過的痕迹。」陳靄華指出，當買家走進單位內睇樓時，地板和牆身都會比較容易用手觸摸檢查，如果發現天花有問題，買家當然不好意思，在第一次睇樓就立即要求爬高爬低檢查天花，但在落訂之前，一定要檢查清楚。同樣地，買家亦可直接到樓上單位及管理處詢問天花是否滲水。
外牆滲水維修貴
此外，最常見的漏水位，就是窗台和窗邊位，如窗邊滲水，有可能是漏唧防水膠，或是冷氣機安裝有問題，甚至是物業樓齡舊而造成。如果發現是牆身正中間出現深淺色，則可能屬於外牆滲水，買家要留意的是，如證實是外牆滲水，便需要在屋外搭建棚架進行維修，所需的工程費用不菲。若買家認為單位非買不可，就應要求業主負責外牆維修。
留意白色粉狀物避白蟻窩
另外，在檢查地板時，還要同時留意牆腳線有沒有「窿」及白色粉狀物。她指出，白色粉狀物即木碎，有可能是被白蟻蛀食的痕迹，買家應避免買入白蟻窩，因清除蟻穴並非易事，若單位日後白蟻為患，後果將十分嚴重。
留意陰暗位
顯而易見的瑕疵當然易於發現，但一些陰暗位或角落，亦要加倍留意，例如浴室假天花遮蔽的地方、浴室和廚房洗手盆下方，都可能有滲水而難於發現，買家都要逐一檢查清楚。
浴缸注滿水測試淤塞
屋內喉管淤塞同樣為家居增添不少麻煩，陳靄華稱，買家可開動全屋水喉及沖廁作測試，浴室、廚房洗手盆、浴缸等可注滿水，再拉開水塞，留意去水速度，看看水管有否淤塞。同時亦可觀察浴缸旁邊的房間牆身有沒有水漬，以證明浴缸是否有滲漏。
列明轉讓物品 減少爭拗
利嘉閣分行經理陳偉心提醒買家，買二手單位不時會出現送冷氣、傢俬等附帶物品，為避免收樓後貨不對辦，應在簽訂臨時合約上寫明連同樓宇一併轉讓的物品清單，買家更可要求代理拍照物品作紀錄，方便日後核對，以減少爭拗。
-屋外-
僭建物可釘契
此外，買家亦應留意單位有否將間隔結構改動及僭建問題，最常出現的僭建部份如天台、露台及花園等。「僭建物業雖可擴大居住環境，或可增加物業價值，但業主卻可能要為此負上法律責任。買家宜先向前業主查詢搭建物是否僭建，並要求代理提供單位圖則比對，以免涉及法律責任。此外，若買家落訂後，代理有責任替買賣單位進行土地查察，減低出現釘契情況，同時亦可列明要求業主拆除或修正再完成交易。」陳偉心續說。
交樓前了解大廈維修
「樓齡達20年或以上的住宅物業，不時會進行大小型維修工程，買家宜事先詢問業主、代理，甚至鄰近住戶及管理處，同時應留意大廈的公告欄或立案法團報告，了解大廈是否正商討任何大型維修，及業主需否承擔維修費用等。一般情況下，收樓前已落實的維修工程，均由原業主支付，若買家收樓後發現原業主未有事先通知，買家有權追究。」陳偉心指出。
估價防「有可疑」凶宅
買二手樓最怕買到凶宅，陳偉心指出，買家若要查詢心儀的單位是否「凶宅」，在土地業權查冊上很難找到確實資料。要買得安心，可自行向管理處、賣家或經紀查詢，另可分別向多間銀行要求代為估價，若銀行拒絕承造按揭，或相差一大截，代表單位「有可疑」，買家便應格外小心。不過，留意是外資銀行與華資銀行對「凶宅」取態不同，通常華資銀行會較保守。對於「凶宅」查證，陳靄華稱，在查冊的「註冊摘要編號」中，只可知道業權人是否死亡，但其家人或住客是否死亡則沒有資料顯示。而坊間亦有「凶宅網」提供「凶宅」單位名單，買家可自行參考。
此外，買家更應爭取在買樓的合約上訂明，如發現單位曾經發生命案，可取消交易及取回訂金的條文，以保障自己。
小心查冊押記令
陳靄華指出，在物業查冊時，如發現物業有押記令（ChargingOrder），即物業已被扣押，俗稱「釘契」，表示業主的財政狀況可能出現問題，除非業主出示法庭文件證明押記令已被解除，否則買家不宜買入這類單位。不過，她透露，如業主欠交大廈管理費，亦有可能遭管理處「釘契」。
訂金交律師
另外，陳偉心提醒買家的所有訂金，宜經由賣方律師託管，不宜直接遞交予業主或代理，避免出現錢財紛爭。陳靄華指出，尤其是「負資產」的物業，業主資不抵債，買家將訂金交予「負資產」業主，將存在很大風險。
「不可撤銷的授權書」增添保障
旺市時市場上會充斥不少「摸貨」單位等待轉售，若買家選擇購入的是摸貨單位，需特別留意成交期，以免沒有足夠時間申請按揭。此外，買家還需留意其他風險，如確認人若無法與業主完成交易，或因確認人突然身故或失蹤，令交易告吹，買家可要求確認人事先簽署一份「不可撤銷的授權書」以作保障。
