樓市透視眼:買二手樓小心置業陷阱

樓市透視眼:買二手樓小心置業陷阱

買樓對小市民來說有如人生大事,買二手樓最怕就是買到凶宅,在整個買賣過程中,亦暗藏不少陷阱,稍有不慎便很易中招,置業未能安居,反招來損失,今期請來兩位經驗豐富的業內人士教路,如何破解種種常見陷阱。

-屋內-
先「摸」地板

買樓成交過程中,繁瑣事實在多得很,買家不論在睇樓、還價、簽臨時合約,直至完成買賣成交等過程都需格外留神,建議一旦遇上疑團,應立即解開,切勿「靠估」。中原助理區域營業董事陳靄華教路,甫入屋內,應首先從地板及天花開始詳細檢查,因為一旦地板及天花有滲漏情況,不但會造成日後生活上困擾,而且執漏手尾會很長,維修工程更有可能牽涉樓下和樓上單位,所以買家一定要細心檢查,並要在落訂前解決。
由於食水管會被埋藏於地板下,若被水淹過,便會「谷起」起來,不過,木地板「谷起」,也不一定是滲水,也有可能是潮濕問題,若木地板呈現深色情況,就一定是滲水,買家亦可嘗試用手「摸」下地板,感覺是否有濕。若懷疑地板或地台滲水,應直接向業主查問,一般情況下,大部份業主也肯老實回答,但為防有詐,買家最好直接到樓下單位及管理處詢問。

再爬高「摸」天花

「其實,若見到天花和牆身有水漬或深淺色,一樣要用手摸,如果感覺到有濕,還未亁透的話,即表示該地方有可能仍在滲水,如果沒有濕的話,水漬或深淺色可能是曾經修補過的痕迹。」陳靄華指出,當買家走進單位內睇樓時,地板和牆身都會比較容易用手觸摸檢查,如果發現天花有問題,買家當然不好意思,在第一次睇樓就立即要求爬高爬低檢查天花,但在落訂之前,一定要檢查清楚。同樣地,買家亦可直接到樓上單位及管理處詢問天花是否滲水。

若地板呈現深淺色,加上有濕的感覺,一定是滲水。

外牆滲水維修貴

此外,最常見的漏水位,就是窗台和窗邊位,如窗邊滲水,有可能是漏唧防水膠,或是冷氣機安裝有問題,甚至是物業樓齡舊而造成。如果發現是牆身正中間出現深淺色,則可能屬於外牆滲水,買家要留意的是,如證實是外牆滲水,便需要在屋外搭建棚架進行維修,所需的工程費用不菲。若買家認為單位非買不可,就應要求業主負責外牆維修。

中原助理區域營業董事陳靄華教路,物業最嚴重的問題都是與滲水有關,且執漏的手尾長,買家宜細心留意。

留意白色粉狀物避白蟻窩

另外,在檢查地板時,還要同時留意牆腳線有沒有「窿」及白色粉狀物。她指出,白色粉狀物即木碎,有可能是被白蟻蛀食的痕迹,買家應避免買入白蟻窩,因清除蟻穴並非易事,若單位日後白蟻為患,後果將十分嚴重。

留意陰暗位

顯而易見的瑕疵當然易於發現,但一些陰暗位或角落,亦要加倍留意,例如浴室假天花遮蔽的地方、浴室和廚房洗手盆下方,都可能有滲水而難於發現,買家都要逐一檢查清楚。

浴缸注滿水測試淤塞

屋內喉管淤塞同樣為家居增添不少麻煩,陳靄華稱,買家可開動全屋水喉及沖廁作測試,浴室、廚房洗手盆、浴缸等可注滿水,再拉開水塞,留意去水速度,看看水管有否淤塞。同時亦可觀察浴缸旁邊的房間牆身有沒有水漬,以證明浴缸是否有滲漏。

將洗手盤及浴缸注滿水以測試是否淤塞。

列明轉讓物品 減少爭拗

利嘉閣分行經理陳偉心提醒買家,買二手單位不時會出現送冷氣、傢俬等附帶物品,為避免收樓後貨不對辦,應在簽訂臨時合約上寫明連同樓宇一併轉讓的物品清單,買家更可要求代理拍照物品作紀錄,方便日後核對,以減少爭拗。

單位內的物品應列明是否連同物業一併轉讓,免貨不對辦。

-屋外-
僭建物可釘契

此外,買家亦應留意單位有否將間隔結構改動及僭建問題,最常出現的僭建部份如天台、露台及花園等。「僭建物業雖可擴大居住環境,或可增加物業價值,但業主卻可能要為此負上法律責任。買家宜先向前業主查詢搭建物是否僭建,並要求代理提供單位圖則比對,以免涉及法律責任。此外,若買家落訂後,代理有責任替買賣單位進行土地查察,減低出現釘契情況,同時亦可列明要求業主拆除或修正再完成交易。」陳偉心續說。

交樓前了解大廈維修

「樓齡達20年或以上的住宅物業,不時會進行大小型維修工程,買家宜事先詢問業主、代理,甚至鄰近住戶及管理處,同時應留意大廈的公告欄或立案法團報告,了解大廈是否正商討任何大型維修,及業主需否承擔維修費用等。一般情況下,收樓前已落實的維修工程,均由原業主支付,若買家收樓後發現原業主未有事先通知,買家有權追究。」陳偉心指出。

即使物業外貌新淨,亦有可能進行維修工程。

估價防「有可疑」凶宅

買二手樓最怕買到凶宅,陳偉心指出,買家若要查詢心儀的單位是否「凶宅」,在土地業權查冊上很難找到確實資料。要買得安心,可自行向管理處、賣家或經紀查詢,另可分別向多間銀行要求代為估價,若銀行拒絕承造按揭,或相差一大截,代表單位「有可疑」,買家便應格外小心。不過,留意是外資銀行與華資銀行對「凶宅」取態不同,通常華資銀行會較保守。對於「凶宅」查證,陳靄華稱,在查冊的「註冊摘要編號」中,只可知道業權人是否死亡,但其家人或住客是否死亡則沒有資料顯示。而坊間亦有「凶宅網」提供「凶宅」單位名單,買家可自行參考。
此外,買家更應爭取在買樓的合約上訂明,如發現單位曾經發生命案,可取消交易及取回訂金的條文,以保障自己。

小心查冊押記令

陳靄華指出,在物業查冊時,如發現物業有押記令(ChargingOrder),即物業已被扣押,俗稱「釘契」,表示業主的財政狀況可能出現問題,除非業主出示法庭文件證明押記令已被解除,否則買家不宜買入這類單位。不過,她透露,如業主欠交大廈管理費,亦有可能遭管理處「釘契」。

訂金交律師

另外,陳偉心提醒買家的所有訂金,宜經由賣方律師託管,不宜直接遞交予業主或代理,避免出現錢財紛爭。陳靄華指出,尤其是「負資產」的物業,業主資不抵債,買家將訂金交予「負資產」業主,將存在很大風險。

「不可撤銷的授權書」增添保障

旺市時市場上會充斥不少「摸貨」單位等待轉售,若買家選擇購入的是摸貨單位,需特別留意成交期,以免沒有足夠時間申請按揭。此外,買家還需留意其他風險,如確認人若無法與業主完成交易,或因確認人突然身故或失蹤,令交易告吹,買家可要求確認人事先簽署一份「不可撤銷的授權書」以作保障。

沙田第一城是不少炒家入貨樂園,不時出現摸貨成交。