回顧今年初樓市仍承接去年旺勢，但從3月開始，市況已開始轉淡，成交萎縮，樓價回軟，在業主、買家各有各期待下，業主不想平賣期望樓價重拾升軌，買家卻想撈底執平貨，市場觀望氣氛越加濃厚，究竟下半年樓市何去何從？買定唔買？賣抑或租？今期特別請來地產界兩位猛人指點迷津，教路如何在淡市使出攻防兼備投資策略。
-資深地產市場分析員黃良昇-
專門撰寫物業研究報告的中原地產研究部聯席董事黃良昇，是資深地產市場分析員，他認為，樓市調整期中反而是用家買樓好時機，而且可以慢慢揀貨，兼乘勢向業主大力鋤價。
炒過龍跌價一成
「暫時市場氣氛非常之唔好，除非環球經濟可以穩定下來，其實樓價早喺今年3月份已開始出現調整，目前已經進入第二輪調整階段，估計今年全年累計跌幅約有半成。炒過龍嘅屋苑喺今次調整會跌得深啲，例如九龍站屋苑樓價，將會回落一成。至於今年新入伙盤壓力亦很大，會跌幾多？天曉得！」黃良昇指出，後市走勢，一切靠外圍氣氛，不過，趁樓市未見頂，仍可以入市。他解釋說，「樓市一日未破97，一日都未見頂，下一個頂一定過97，而且將會係97嘅倍數！」
用家淡市買樓有着數
所謂寧買當頭起，甚少人在淡市買樓，黃良昇稱，照常理而言，在樓市調整期中，用家買樓始終有着數，而且可以慢慢揀貨，但大部份用家都不會選在淡市買樓，寧願在旺市跟風搶貴貨，只有少數精明的投資者，才懂得在逆市中把握機會入市，而回顧過去，往往在市場上可以贏的，僅屬少數人。他認為，財政穩健的用家，可趕趁這段期間大力向業主鋤價，估計成功機會很大。他建議，換樓客最穩陣是借七成買樓，沒有首期的上車客，若自問條件好，在未來10年擁有高度競爭力的年輕人，亦可趁勢入市，不妨借足九成，揀選百餘萬元新界樓先上車，總較租樓住更為划算。
首選奧運站
黃良昇建議現階段買樓，首選是市區二手新型屋苑，但樓齡不能超過10年，因為逾10年的屋苑，很容易被時代淘汰，除非是真正的「長青樹」屋苑，如美孚新邨及太古城。其實，買樓優先選擇一定是港島區，但港島區屋苑始終樓齡太舊，新樓又太貴。他認為，返中環快過太古城的九龍奧運站，配套設施新又齊，實在是不少高收入中產人士首選，日後往九龍站上班亦只差一個站。次選為新發展區的將軍澳，往返中環同樣便捷，但用家留意是只可選將軍澳頭段，即調景嶺站及將軍澳站，免受垃圾堆填區影響。再其次是東涌，路途雖較遙遠兼車費貴，但勝在海景樓呎價僅3,000餘元，一般單位呎價仍在2,000餘元水平。
切勿斤斤計較
目前正值樓價回軟，越遲入市是否越容易撈平貨？黃良昇指出，「𠵱家就好似百貨公司大減價，靚嘢一定比人掃晒先，越遲買就越無得揀。買樓唔應該只係睇價錢，質素亦都好重要。用家切勿斤斤計較，遲遲唔入市，用家自住，就算買咗之後層樓個價跌少少，都無所謂啦。」
-投資老手「炮哥」陳清白-
人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，廿多年間炒樓無數，實戰經驗極之豐富，他分析目前樓市說，無論在旺市淡市，細價樓仍然是市民大眾必需品，淡市時細價樓跌幅有限，而且始終會有人買。他認為，300萬元以下的市區樓可以放心買！
細價樓跌極有限
「下半年樓市點睇？呎價過萬嘅假豪宅壓力就最大，呎價越貴越大鑊！樓價大幅回落一啲都唔奇！至於二、三百萬嘅用家盤、就好似麵包一樣，始終係市民大眾必需品，加上有租值支持，即使跟隨大市調整亦唔會多，細價樓跌極有限，頂多只有半成至一成左右。」陳清白認為，近兩、三年間，樓市發展根本不正常，新樓樓價被抬得過高，實用低兼密度高，如果將來以實用面積計算呎價，一定貴到嚇死人！「我覺得今次個市唔應該跌得咁快！原因就係班經紀旺市時報喜不報憂，淡市就出口術靠嚇，令業主自動減價賣樓，好讓他們促成生意。」
市區300萬樓放心買
究竟現階段買不買樓？陳清白說：「買！如果有首期、計過數又供得起，就可以買樓。300萬以下嘅市區麵包樓可以放心買！市區樓有回報，人口又多，樓價一定有支持。我個人買樓首選仍然係港島區，因為始終是供應少、地價貴，灣仔、銅鑼灣大大間嘅舊樓唔怕買。」
專攻港島區舊樓
曾經歷97金融風暴，盡輸身家的他，自言因受過傷害，每逢入貨都會非常小心謹慎，近年他專攻港島區舊樓。「炒樓一啲都唔易！我𠵱家玩得好精㗎，我呢幾年集中買單幢舊樓，因為透明度低先至有筍嘢執，透明度越低，賺錢機會越高，而且舊樓釐印費夠平，收租仲可以博高回報，現時舊樓一般都有6至7厘，無咩風險，進可攻退可守，一旦被人睇中收購重建，仲有意外驚喜！」早年鍾情太古城的陳清白指出，最近幾年已無玩太古城，因為市場太透明，價錢太公開，炒家又多，根本無筍盤，旺市時買太古城好易中招，他估計，太古城壓力不少，短期內樓價有機會下跌逾一成，他認為，淡市買太古城或者會有得執。
買樓秘訣：多比較
廿多年來「炮哥」獨沽一味炒住宅，揚言可以將全港各大型屋苑的單位呎數、間隔、座向背得滾瓜爛熟，經過多番測試果然名不虛傳。「炮哥」教路，買樓並無安全門，切記小心為上，買樓前做足功課都無用，秘訣是一定要多比較，因為一些偏高的成交價，同樣會出現在土地註冊處成交登記內，不要誤信為真，所以平日要多加參考不同的成交價，再細心分析研究。