【本報訊】荃灣大型私人屋苑綠楊新邨近4,000戶小業主，近日集體捲入7,400萬元外牆維修費糾紛。屋苑發展商兼物業管理公司港鐵，擬將持有近25年的大廈外牆業權「送贈」小業主，企圖由眾小業主承擔7,400萬元外牆維修費，引起眾多小業主不滿。有小業主批評港鐵卸責，又質疑港鐵事先張揚高昂維修費，有確保能抽取巨額酬金之嫌。 記者：黃偉駿
綠楊新邨共分17座，約4,000個單位，入伙25年。在該屋苑住了廿多年的業主曾先生，本月初收到由港鐵物業管理公司與業主委員會發出的問卷，諮詢業主是否同意接收外牆業權，及維修大廈外牆意見，臚列的維修費高達7,400萬元，質疑「咁即係想屈我哋小業主承擔維修費用？」
原來綠楊新邨的《大廈公契》列明，大廈外牆業權由港鐵擁有，維修責任也是港鐵承擔，惟屋苑入伙25年來，未嘗進行過大型維修。
由於盛傳政府快將推出強制驗樓計劃，另一業主梁先生質疑，港鐵是擔心屋苑快滿30年要強制進行大型維修，於是想盡早將外牆「甩身」，把巨額維修費悉數轉嫁小業主身上。
質疑估算金額過高
據部份小業主透露，綠楊新邨至今也未成立業主立案法團，港鐵與眾多小業主數年前已因轉贈外牆業權發生爭拗，但當時報價的維修費，只需1,800多萬元。
眾小業主除不滿港鐵企圖將外牆轉贈外，也質疑港鐵事先張揚7,400萬元的外牆維修費金額，平均每戶要分擔約1.8萬元，「𠵱家咁早講咗幾多錢，將來公開招標建築商一定跟住出價。」有業主質疑估算金額過高，事關今次維修工程主要是清洗外牆、重鋪損壞紙皮石與更換雨水渠等，「仲話想用晒屋苑儲備嘅1,000萬，榨亁我哋啲錢。」由於屋苑開支越高，管理公司收取的服務酬金便相對增加，有業主質疑港鐵是有心「谷大條數」。
港鐵向小業主強調，過往持有外牆業權是旨在有效管理，防止有人非法僭建，也沒有利用外牆進行商業活動，今次將外牆撥歸小業主是希望避免混淆爭議。
港鐵：是個別例子
港鐵發言人回覆本報查詢時表示，該屋苑的外牆及天台屬公眾地方，初步諮詢將於下月一日結束，若大多數業主不同意，撥歸外牆事宜將會擱置，又指綠楊新邨是個別例子，港鐵管理的其他屋苑沒有類似情況。
發展商攬業權收管理費
【本報訊】發展商在制訂大廈公契時，很多時將屋苑內住客使用的公用地方（commonarea）業權收歸己有，表面理由是屋苑未有業主立案法團，這樣做方便管理，但也往往藉口管理這些公用地方，由旗下物業管理公司向小業主每月收取管理費。
律師梁永鏗表示，發展商擁有公用地方業權的情況在新落成屋苑尤其常見，「外牆、大堂入口、𨋢口好多時都係大業主（即發展商）擁有。」他說發展商長期管理這些設施，除了有藉口向業主收取管理費，也有機會用作賣廣告等商業用途。
以綠楊新邨的個案為例，大廈公契列明擁有外牆業權的港鐵有妥善維修外牆的責任，但以該屋苑既沒有會所及大型休憩設施來說，眾業主不論單位大小（500多平方呎至700多平方呎），每月要繳付高達700元管理費，收費水平頗高；而港鐵物業管理公司在該屋苑每年的財政預算有一項涉及數以百萬元的「樓宇保養」。
部份公契魚肉小業主
梁永鏗指，一些新落成樓宇的大廈公契，有時更列明業權由發展商擁有，但有關開支統統由小業主承擔，「小業主買樓時，律師都未必次次講得咁詳細。」
不過，他指若港鐵將外牆業權轉贈小業主，或要修改大廈公契內容，而修改公契的門檻很高，需要近乎百分之百業權支持，故港鐵算盤未必打得響。