近期新盤銷情一浪高於一浪，早前的將軍澳首都，一Q清袋賣出逾2000個單位，平均每單位售價500萬元。直至最近的火炭御龍山，又售約千伙，單位平均售價上升至接近1000萬元。接着的何文田半山壹號，準備推售500個單位，單位平均售價上升至2000萬元。呎價及單位售價越推越高，這是好巿的高峯再現，抑或是好巿短期內的盡頭？
高價樓越貴越好賣
現時的樓巿跟以前不同，主因是「M」型樓巿的形態已出現了，導致這情況出現的誘因是，「M」型社會結構中的中產階層，其家庭收入追不上樓價及其他生活開支的升幅，結果是中產的生活水平自97年後，改善情況不是十分令人滿意。最近熱賣的幾個樓盤，對象都是社會中的中上階層，這個階層近幾年來的收入「與年俱增」，因此高樓價對他們影響不大，這就解釋了為何高價樓售價越高，賣得越好，至於300萬元以下的中低價樓，時升時跌，明顯跟那些有升無跌的豪宅，處於兩個不同世界。
如果樓巿是全面大升格局，那麼現時那些中下價樓，其成交量及呎價，應有明顯升幅才算合理。現實情況是，先前已作出調整的中下價樓，其呎價最近因幾個熱賣樓盤而回升，不過只是回升至未調整前的水平，暫時再上升的動力已減少。
中下價樓處「猴」巿
此外，近月租金升幅甚為明顯，因而造成所謂供平過租的情況，驟眼看，既然供平過租，買樓肯定着數，但這情況下，竟然越來越多人選擇租樓，也不買樓，這才使租金持續上升，這現象是否意味很多人看淡樓巿，又或者他們認為現時樓價太貴，故暫不入巿？租金升、通脹升，中產可以動用的閒錢越來越少，惡性循環下，由租轉買的情況可能會逐漸減少。
「M」型樓巿的特性就是兩極化發展，導致這情況出現的主因是金融業帶動下，不少打工皇帝收入大升，加上豪宅供應量越來越少，在供不應求下，樓價早已升破97年的高位。基於大價樓升幅勁，故其租金收入回報率明顯下跌至3厘以下，從另一角度看，回報率偏低，說明樓價已偏貴。
綜觀而言，現時中高價樓似乎仍是升巿，但中下價樓則是「猴」巿，前者越升越高，後者的樓價則在一個上下限內波動。理論上，倘樓巿出現調整，豪宅下跌的機會較中下價樓高，主因是該類樓投資比例高，加上樓價明顯偏貴，故外來衝擊一到，樓價會應聲下跌。中下價樓則自住比例高，加上至今升幅較溫和，故下跌風險較低。
電郵：mailto:[email protected]