近期新盤銷情一浪高於一浪,早前的將軍澳首都,一Q清袋賣出逾2000個單位,平均每單位售價500萬元。直至最近的火炭御龍山,又售約千伙,單位平均售價上升至接近1000萬元。接着的何文田半山壹號,準備推售500個單位,單位平均售價上升至2000萬元。呎價及單位售價越推越高,這是好巿的高峯再現,抑或是好巿短期內的盡頭?
高價樓越貴越好賣
現時的樓巿跟以前不同,主因是「M」型樓巿的形態已出現了,導致這情況出現的誘因是,「M」型社會結構中的中產階層,其家庭收入追不上樓價及其他生活開支的升幅,結果是中產的生活水平自97年後,改善情況不是十分令人滿意。最近熱賣的幾個樓盤,對象都是社會中的中上階層,這個階層近幾年來的收入「與年俱增」,因此高樓價對他們影響不大,這就解釋了為何高價樓售價越高,賣得越好,至於300萬元以下的中低價樓,時升時跌,明顯跟那些有升無跌的豪宅,處於兩個不同世界。
如果樓巿是全面大升格局,那麼現時那些中下價樓,其成交量及呎價,應有明顯升幅才算合理。現實情況是,先前已作出調整的中下價樓,其呎價最近因幾個熱賣樓盤而回升,不過只是回升至未調整前的水平,暫時再上升的動力已減少。
中下價樓處「猴」巿
此外,近月租金升幅甚為明顯,因而造成所謂供平過租的情況,驟眼看,既然供平過租,買樓肯定着數,但這情況下,竟然越來越多人選擇租樓,也不買樓,這才使租金持續上升,這現象是否意味很多人看淡樓巿,又或者他們認為現時樓價太貴,故暫不入巿?租金升、通脹升,中產可以動用的閒錢越來越少,惡性循環下,由租轉買的情況可能會逐漸減少。
「M」型樓巿的特性就是兩極化發展,導致這情況出現的主因是金融業帶動下,不少打工皇帝收入大升,加上豪宅供應量越來越少,在供不應求下,樓價早已升破97年的高位。基於大價樓升幅勁,故其租金收入回報率明顯下跌至3厘以下,從另一角度看,回報率偏低,說明樓價已偏貴。
綜觀而言,現時中高價樓似乎仍是升巿,但中下價樓則是「猴」巿,前者越升越高,後者的樓價則在一個上下限內波動。理論上,倘樓巿出現調整,豪宅下跌的機會較中下價樓高,主因是該類樓投資比例高,加上樓價明顯偏貴,故外來衝擊一到,樓價會應聲下跌。中下價樓則自住比例高,加上至今升幅較溫和,故下跌風險較低。
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