樓市風雲:建築面積的計算 - 郭昶

樓市風雲:建築面積的計算 - 郭昶

筆者經常被問及有關建築面積的計算方法,真的不知怎回答,主要原因是各師各法。建築面積從來冇一套清晰指引,更沒有規管,故發展商可用自己方法釐定,至於實用面積,90年代,香港測量師學會和建築師學會為實用面積的計算方法,作清晰指引,這套指引多年來都被發展商採用。
實用面積通常由發展項目的建築師負責計算,他們要在計算表上簽名核實,要求嚴謹,但計算上依然容許有5%誤差,如誤差超過5%,買家有權向發展商追討損失。

計算複雜指引過時

指引亦清楚指明窗台及花槽不能包括在實用面積內,這個實用面積在90年代後期,清楚在正式買賣合約內列出,所以發展商通常不會在實用面積上做手腳。近年發展商售樓價單層出不窮,實用面積後用了一個括號,並在括號內說明(內附窗台面積多少呎),這基本上已違反指引規定。
筆者曾有購買一手樓經驗,一心看看他們怎樣處理價單跟買賣合約實用面積的分別。原來當你在售樓處簽臨時買賣合約時,發展商才把窗台面積扣除。但售樓處通常都人頭湧湧,買家不容易發覺,即使發覺,發展商亦大條道理解釋,話要依足指引。
這幾年,先後有環保露台、工作平台及冷氣房等,給發展商更多機會巧立名目,令實用面積計算更趨複雜,舊的指引已不合時宜,應重新釐定。筆者非常敬佩七八十年代發展商合和所發展的屋苑,包括北角健威花園、荃灣荃威花園、跑馬地樂翠台及樂陶苑等,實用面積達九成以上,間隔實用,沒有窗台,到現在依然有很多捧場客。

會所設施業主分擔

時至今日,一梯八伙的單位,實用面積只有七成多,牽涉到發水問題。舉例地盤面積10萬方呎,批准興建樓面90萬方呎,但發展商售樓總面積往往超出批准面積20%,他們解釋,會所設施雖不包括在批准面積內,但也要付出建築成本,要各買家平均分擔亦很合理。
運輸及房屋局最近就統一價單格式的議題上,跟地產建設商會作多次商討,並已達成共識,而統一價單的做法,將納入預售樓花同意書方案規管範圍內,如有發展商違規,政府或會即時停止其售樓活動,甚至有權把有關地段及未售單位歸政府。這做法對於同意書方案的樓盤有更嚴謹限制,但對不受同意方案限制的發展項目,則管不到,有賴發展商自律。
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