【本報訊】火炭御龍山涉嫌違規發售事件一石激起千層浪,為免政府出手監管賣樓,地產建設商會與運輸及房屋局,連日來拋出新措施減低市場怨氣。房屋局將擾攘經年的新盤實用率問題一錘定音,規定窗台面積不得加入實用面積,新盤將不能加入窗台「粉飾」實用面積偏低,對消費者而言屬喜訊。 記者:朱連峰、林志光
運輸及房屋局局長鄭汝樺昨日在立法會直言,雖然過去數年發展商在劃一單位面積定義上有改善,但當局發現,發展商各有不同表述,不同樓盤的售樓書及價單會交替採用「實用面積」及「銷售面積」兩個名詞,易令公眾混淆。
日後以實用面積表述
當局為實用面積訂立新標準,並納入「預售樓花同意書方案」內。實用面積的計算方法,為露台及單位主體面積,窗台不包括在內,計算方法與測量師學會設計的標準脗合。當局已與地產建設商會完成磋商,商會日內會發放指引及範本,暑假前納入預售樓花同意書內。
就在統一銷售面積及實用面積表述問題上,政府、消委會、測量師學會及地產建設商會曾多次開會商討,惟各方意見分歧。雖然地產建設商會曾明言重新修訂銷售面積定議,會令市場訊息更混亂,但直至御龍山疑違規預留,令政府「開聲」關注發展商賣樓手法後,商會態度即告軟化,本周二已先拋出一套新價單格式,統一公布面積方式。
昨日立法會議員辯論樓盤銷售面積及實用面積表述問題,兼乘勢質疑發展商賣樓有違規之嫌,但相關建議卻被一一否決。鄭汝樺在回應議員意見時,突然公布統一實用面積計算方法,可見政府亦有意減低市場怨氣。新方法對置業人士將更有利,在買樓前可看清單位的真面目,「發水」是否嚴重。若把窗台刪出實用面積外,實用率就會降低。以將軍澳首都為例,單位實用率將由79.5%,降至76%。
違者或被沒收業權
鄭汝樺強調,若發展商不遵從有關規條,包括資料不完整及不正確,局方會採取適當措施。輕則作出警告;重則暫停發展商賣樓,及撤銷售樓文件,政府有權要求發展商與買方終止買賣合約,及連利息退回全數定金。最嚴重後果,有關地皮業權將轉歸政府擁有。
會德豐地產(049)執行董事黃光耀表示,商會早前也將銷售面積定義向房屋局提交建議,現只是房屋局將意見在預售書中反映出來,此舉市民及代理都會更清楚了解樓盤銷售面積內容,發展商都一定會跟從。
目前待批預售文件的樓盤,包括信置(083)的馬鞍山銀峰.湖泊及新地(016)尖沙嘴九龍站天璽等,或會成為新例後推出樓盤。
價單須披露公眾用地資料
另外,對於私人物業內需要開放予公眾使用的設施,對外公佈資訊不足,鄭汝樺引進有待落實的四點改善措施。首先要在價單內,加入公眾及休憩用地資料;在售樓處內以中英文,及大字體披露關於由業主負責保養維修,但需開放給公眾使用的設施或地方資料,並引入具體統一標準的表述方式;在售樓書內加入有關公眾休憩用地及公共設施的位置圖,以清楚顯示該設施或地方的位置及面積;要求發展商在售樓處內增加備存政府租契及大廈公契的數目,以供準買家免費參閱。
樓盤實用面積定義進程
06年12月
事件:長實元朗四季豪園入伙,業主狂轟實用率過低。
07年1月
事件:測量師學會在修訂學會內部指引時,提出統一銷售面積定義,並建議將其分為主體面積及輔助面積兩類。
07年3月
事件:測量師學會諮詢業界及政府後,將銷售面積分為A及B兩類列出。
07年4月
事件:地產建設商會訂出內部指引,須列明銷售面積及詳情於價單內。
07年7月
事件:立法會房屋事務委員會討論,測量師學會就銷售面積的修訂指引,地產建設商會批評易造成混亂,各方意見分歧。
07年10月
事件:測量師學會停止磋商如何統一計算銷售面積方法。
08年2月
事件:測量師學會決定沿用99年制訂的《量度作業守則》,只就守則內的附屬地方附加《補編》。
08年2月
事件:舉行「四方會議」,政府表明已着手研究是否需就預售樓花同意書修訂條款,地產建設商會同時提出新修訂建議。
08年3月
事件:地產建設商會在立法會房屋事務委員會討論銷售面積問題時,承諾會制訂銷售面積的統一計算方式。
08年5月
事件:房屋局釐定實用面積定義,主體面積包括露台,不包括窗台,並在暑假前寫入樓花預售同意書內。