火炭御龍山在一片爭議聲中開售，物業一方面擁有典雅會所、豪華用料以至側眺馬場的賣點，同時亦具備背靠工業區前臨高速公路的「地利」、睡房細小的新盤共通弊病，以及傲視同區多層屋苑的管理月費。由於樓盤定價遠超同區市價，其中特色戶的天價，較市場預期還要高，以物業的實際景觀及位置衡量，難免引出一個投資風險是否過高的疑問。
慎防變駿景園翻版
港鐵火炭站旁屋苑中，御龍山兼備毗鄰車站、近距離前臨火炭工業區及最為遠離沙田馬場的位置。
物業各座向西北單位，均享最為廣闊無阻的廠廈景致，以首批單位價單為例，這類廠景單位每方呎定價達7000元水平；至於向東南正望賽馬會職員宿舍及奧運馬術比賽場地的單位，首批呎價亦達8000至9000元，這類單位可以向東北遠距離側望沙田馬場西南面賽道。各座中能夠正望馬場景的只有8至11座，座落9座頂層的天台泳池複式戶，意向呎價26888元，較享有正面馬場全景的駿景園頂層複式每方呎市價約1.3萬元，高逾一倍。
若以去年底整體樓市的奇迹升浪為大前提，市場上根本沒有一個新盤是定價過高，然而，該次升浪是伴隨着減息周期而來，明年中落成入伙的御龍山，屆時將會面對一個怎樣的經濟局面及息口趨勢，尚屬未知數。
作為目前沙田區多層豪宅指標的駿景園，於97年高峯期一手呎價達1萬元水平，複式戶更高至每方呎近1.7萬元，開售前後亦是新聞多多。歷時11年，駿景園優質單位造價經過奇迹升浪後，才算「返家鄉」。
地段因素要注意
今次發展商為御龍山預備了低首期的建築期付款法，亦有首兩年低息按揭優惠，為短炒獲利鋪了看似平坦的前路，然而，物業價值除了用料、會所等包裝因素外，地段保值能力及指標物業的往績亦頗重要，會否出現另一次長途接火棒局面，值得商榷。
記者：伍志輝
攝影：張志華
物業資料
地址：沙田火炭樂景街28號
座數/樓層：10座/57至65層
每層伙數：2至5伙
單位數目：1375個
建築面積/實用率：648至4178方呎/80%
間隔：2至5房
落成：2009年6月
發展商：信和及港鐵
管理公司：PremierManagementServices（MTR）
管理月費：約2.3至2.35元/方呎
設施：停車場、平台花園及會所
校網：小學91網；中學沙田區
備註：尚有部份特色戶資料未公佈
發售情況：首批30伙，平均即供呎價約8181元，建築期呎價8478元；頂層附天台泳池複式，意向呎價26888元
配套：車位嚴重不足
發展商表示，花費10億元打造御龍山會所，以古羅馬建築風格示人，撇除那些形形色色的名號及外觀包裝，基本設施包括室內外泳池、桑拿、室內多用途運動場、健身室、保齡球場、乒乓球室、遊戲室、健康舞室、水療室、宴會廳、卡拉OK室、音樂室、迷你影院、網球場、園藝花園等，與一般新樓無異。
物業單位總數不多，只有1375個，但停車場只提供230個住客車位。以物業的豪宅級售價，相信日後住客靠港鐵出入的比率一定不高，屆時車位不足的問題將非常明顯。
至於物業不設商場，以其豪宅級定位而言，沒有必然的優缺點可言。
《優點》
‧部份座別可側望馬場景
‧廚廁用料高級名貴
‧會所設備裝潢華麗
‧毗鄰港鐵站
《缺點》
‧前臨大埔公路有噪音
‧近距離前臨工業區
‧睡房普遍細小
‧定價遠超同區市價
供應：同區潛在供應大
沙田區包括大圍及馬鞍山，目前另有三組大型項目發展中，大圍有長實的港鐵大圍維修中心上蓋、新地的道風山項目，馬鞍山則有港鐵烏溪沙站上蓋的銀峰．湖泊，保守估計合共可提供約7000個住宅。
另外，港鐵車公廟站上蓋及大圍站上蓋亦有住宅項目，毗鄰港鐵火炭站的工業區上，由爪哇持有的惠康貨倉，近年來多次申請改建為住宅項目，而旁邊華潤創業的沙田冷倉一倉及百適一倉，亦曾申請改建為商場及酒店，雖然有關申請最終被拒，但區內潛在供應量及發展，實不容忽視。
意見：位處工業區 難媲美豪宅
本報日前收到一位讀者Candy的意見來函，以「御龍山是否物有所值？」為題，提出若干值得各位準買家多加留意的事項。重點包括報紙廣告經過美化；示範單位的窗外景色，疑似是在附近物業近距離拍攝；物業位置並非國際級豪宅區，推售價格太高。
總結而言，火炭始終屬工業區，人流多是工廠職員，不能自比豪宅區，廚房設備高級都只是留給家傭使用。
御龍山用料
《整體》
‧地台 物料/牌子：長條實心柚木地板
‧窗台 物料/牌子：麻石
‧冷氣機 物料/牌子：Panasonic
《浴室》
‧地台 物料/牌子：雲石/花崗石
‧牆身 物料/牌子：雲石/花崗石
‧浴缸 物料/牌子：Baind'Or/Kohler
‧洗手盆 物料/牌子：AmericanStandard
‧洗手盆枱面 物料/牌子：雲石
‧坐廁 物料/牌子：Duravit
‧熱水爐 物料/牌子：TGC
‧水龍頭 物料/牌子：Grohe
‧花灑頭 物料/牌子：Grohe/Hansgrohe
‧電視 物料/牌子：ComeMon
《廚房》
‧地台 物料/牌子：雲石/花崗石
‧牆身 物料/牌子：微晶石
‧廚櫃 物料/牌子：LaTorniveneta
‧工作枱面 物料/牌子：實心再造石
‧鋅盆 物料/牌子：不銹鋼
‧電磁爐 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧電烤爐 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧微波爐 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧電蒸爐 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧抽油煙機 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧酒櫃 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧咖啡機 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧雪櫃 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧洗衣機 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧洗碗碟機 物料/牌子：DeDietrichCollection38
‧水龍頭 物料/牌子：ItalyNobilia
‧電視 物料/牌子：ComeMon