樓市風雲:解決私地公用政府有責 - 郭昶

樓市風雲:解決私地公用政府有責 - 郭昶

上次已談過銅鑼灣時代廣場私地公用所引起的問題,其實過去十多年來,政府基於街道過份狹窄,或公共設施不足,很多時都會跟發展商或個別大廈的業主協商,希望他們在重建時,騰出部份土地作為休憩空間,或作行人通道,或者因為街道擴闊工程,而將大廈地界線後移(setback)以增加路面闊度。而屋宇署會行使酌情權,容許發展商增加重建時的地積比率,例如中環的滙豐總行、長江集團中心、中環中心、中遠大廈及新紀元廣場等。為了跟半山行人電梯連接,恒生銀行總行及皇后大道中100號在重建時,亦提供了行人通道供市民使用,這種私地公用的構思實屬無可厚非,可以達到三贏局面。

業主斥廣告誤導

但當這做法推到私人屋苑的時候,問題便應運而生,政府通常會在賣地章程中清楚列明,發展商須興建行人天橋與主要道路連接,更甚者更要提供指定面積的地方,開放給公眾作休憩地方使用,在地契中亦清楚列明其開放時間(由早上七時至晚上十時不等),雖然發展商會在售樓書中列出該等條款,但大部份小業主購買物業時都不會留意,到入伙後才發覺,當然會耿耿於懷,有些小業主會怪發展商隱瞞事實,有些會怪地產代理當初不說清楚。
最近更有一屋苑的小業主,不滿發展商當年售樓的廣告誤導買家,又說發展商的律師當日沒有解釋有關「私地公用」的條款,準備聯同其他受影響屋苑的小業主,採取進一步行動,要求政府正視問題。小業主的擔心和憂慮是可以理解的。

解鈴還須繫鈴人

個人認為,政府應停止在未推出土地的賣地條款中加入類似條文,以避免小業主與公眾對立的矛盾。市區休憩用地嚴重缺乏,規劃署要求地政總署在出售土地時,要求發展商提供公共設施給公眾使用,滿以為可以解決問題,誰不知未見其利,先見其害,小業主付了高昂的樓價購入單位,當然不希望見到那些沒有付出分文的公眾人士使用其屋苑設施,雖然通往這些設施的通道通常都不起眼,使用的公眾亦不多,每天只有十多人,他們還要經過嚴密的保安檢查,才能進入屋苑範圍。
要解決現有問題,過激的行動於事無補,筆者認為小業主可聯合起來或透過業主立案法團,向地政總署申請要求修訂地契條款,而地政總署亦可酌情象徵式收取一元,作為取消該私地公用的代價。私地公用的矛盾由政府引起,理應由政府負責解決,受影響的小業主亦應理性地跟政府商討,共同解決問題。

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