近年工商舖投資氣氛熾熱，買賣持續活躍，中原（工商舖）地產董事總經理郭昶教路，投資舖位、寫字樓以至工廈各有法寶，但從來不鼓勵短炒，建議投資者應捕捉黃金十年，靜待收成期。
撰文：簡婉婷
攝影：張振國
-舖位-
教買鐵約舖
入行25年的郭昶教買舖位心得，他認為，舖位的所在位置非常重要，當然舖價會反映其位置是否優越，其中銅鑼灣核心區羅素街舖價，呎價更接近20萬元，肯定名列世界三甲之內。由於消費核心區舖價動輒一、兩億元，實非一般投資者可以沾手。他建議，一般投資者可由邊皮區開始投資，例如堅尼地城、北角、筲箕灣、元朗等，價位約三、四百萬舖位。「不過，舖位好難睇得準，如果睇唔到，十年後仍然可以係同一個價，即使個舖喺旺區，升得快時，跌得更加快，所以買到個靚舖都要守得住。」郭昶稱，買舖其中一個準則就是專吼鐵約舖，何謂鐵約舖？即租客是銀行、大型連鎖店、超市等，雖然租金回報可能低至兩、三厘，但勝在投資夠穩陣。
買舖要勤力睇足一日感受人流
「買舖要勤力！買舖之前一定要親自去睇，而且仲要企好耐！好多資深投資者都會由朝睇到晚，如果個舖做食肆，就索性入去坐低feel下人流，甚至一日食足三餐，睇下個租客一日可以做幾多生意，咁先計到投資回報有幾多！」郭昶教路說，由於舖位打開門做生意，生意多寡騙不到人，只要細心觀察，就可以知道租客承租能力。
小心買錯陰街
郭昶指出，本港零售市道暢旺，主要是受惠於內地自由行，令今日消費群結構改變，內地龐大的消費力正支持着本港舖價及租金持續飛升。他曾見證旺角西洋菜南街舖位在20年間由68萬元變6,800萬元，升值近百倍事例，可見舖位是各種各樣的投資工具中，享有最高回報。不過，買舖一定要小心，並要留意周圍環境變化，親身去感受人流，旺角亦不一定旺，彌敦道也有不旺的地方，這就是陰陽街之分，千萬不要買錯陰街！
-寫字樓-
平過市區地價買得過 回報高至7厘
「香港甲級寫字樓升得咁勁，但根本唔到你同我去買，甲級寫字樓只有少數人買得起，一般投資者可以買咩？建議可以吼邊皮區次級寫字樓，例如上環、灣仔、銅鑼灣、北角等，呎價都係2,000至3,000元，呢個價簡直連地價都買唔到啦！平過地價當然買得過！」郭指出，由於這類型寫字樓單位夠細，入場費僅100餘萬元，如果連租約買，回報一般都有5厘，而且可向銀行借足七成按揭。「其實通街都有寶，睇下你識唔識執咁解！」郭昶分析說，如果投資者懂得買，回報率甚至可以高達7厘以上，投資者想執筍貨，要訣是平常必須「多睇多發掘」，例如銅鑼灣堅拿道西一帶仍有不少平過地價的寫字樓筍盤，投資者可多加留意。
睇好將來重建價值 賭未來「黃金十年」
雖然普遍邊皮區寫字樓樓齡一般較舊，但勝在交通尚算方便，距離港鐵站亦不遠，只是長期被市場所忽略，郭昶指出，投資這類型物業主要是睇好將來重建價值，故持貨期至少在10年以上，絕對不適宜短炒，主要賭未來「黃金十年」來臨，屬於長線投資。另外，他指出，若寫字樓大廈外牆位於當眼處，其外牆廣告費收益亦相當不俗。
-工廈-
買工廈賭升值潛力
工廈物業入場費低，回報高，隨着近期工廈樓價急速攀升，早已帶挈不少投資者屢獲厚利，郭昶稱，今日投資工廈，主要看好日後工廠區成功轉型後，無窮的升值潛力，並非香港工業復活。自從東九龍發展項目落實後，九龍灣工廈即時被瘋狂炒上，其中企業廣場三期呎價更高見6,800元新高位，成交極之旺盛。事實上，由於九龍灣工廈可以提供罕有的全層大樓面面積，以及充足的停車位，故受到大型企業及跨國集團垂青，願意由傳統的商業區遷移到九龍灣。
迷你倉市場潛力大
另外，他稱，近年興起的迷你倉是其中一項熱門投資，主要原因是現時年輕新一代的家庭實在太細，根本沒有太多空間儲存收藏品及雜物，迷你倉正因應運而生。「而家樓價咁貴，無理由用成6、7千元一呎去擺雜物，買個迷你倉來擺雜物都係幾百元一呎，條數計落相當抵，善用迷你倉仲唔使擺到一屋都係雜物。」郭昶分析說，目前投資迷你倉所需資金不多，30餘萬元已可以買到約200方呎迷你倉，呎價僅700至800元。