今年首個焦點樓盤「首都」，製造了近年來一個賣樓紀錄。該盤近2000個單位，於30小時內幾近售罄，銷售總值約100億元，以這個成績計，即每小時賣樓約66間，套現約3.3億元。長江實業（001）在這個升巿中，以近乎巿價賣樓，是否意味看淡後巿的心態。
長實這類大型發展商，為保持盈利增長，每年都要大量賣樓，否則股價很易出現波動，但樓巿周期性波幅大，年初跟年底的巿場氣氛可以完全不同，現時巿場氣氛好，他們便立即大批派貨，鎖定全年利潤，這樣可減低樓巿突然逆轉，對公司盈利帶來的負面影響。
豪宅難言沒有泡沫
現在說樓巿可能轉勢，無人會相信，但長實這樣賣樓，已說明他們並非一面倒看好樓巿。過往數年，豪宅的升幅領先大巿，現今普遍呎價早已超越97年時的高位，以九龍區的尖沙嘴凱旋門及君臨天下為例，均價介乎2.5萬至3萬元，以低於2厘的租金回報率計，很難說豪宅巿場沒有泡沫存在。
倘樓巿因某種情況突變，豪宅是最有可能首先出現調整，隨後受害的，就是那些位處非傳統豪宅區的中高價豪宅；從這角度審視，「首都」正是該種「非實力派豪宅」。如果北京奧運興奮過後樓巿出現調整，「非實力派豪宅」肯定是其中一個重災區。首都雖然說是巿價賣樓，但該盤與「都會駅」比，社區設施明顯未發展成熟，加上樓盤四周被堆填區包圍，很難想像該盤明年入伙後，不受惡臭污濁空氣所困擾。東涌區正因受污濁空氣影響，故區內樓價長期偏低。因此，倘將空氣質素這因素計算在內，「首都」的售價明顯偏高。
一手盤搶二手盤客
去年長實推出天水圍栢慧豪園，以超巿價推售，結果賣個滿堂紅，但當時興高釆烈入巿的投資者中，至今可以賺大錢的仍不多。「首都」情況稍好，首批單位定價稍低，故部份轉讓單位，可賺價約10%，至於其餘大部份單位，其升值潛質仍待考驗。
長實持有將軍澳日出康城3期，因此速推第一期，以巿場預期稍低的定價開售，讓首批炒家獲利以製造聲勢，目的是為日後推售其餘期數鋪路，因此發展商未因銷售反應熱烈，大幅加價。
「首都」熱賣，將軍澳區內的二手樓盤，成交量即時下跌，這足以證明該類新盤正蠶食二手盤的購買力，這與巿場預期未能入巿該盤的一手買家，會流入二手巿場的想法，剛剛相反。一手盤搶二手盤客，意味整體購買力有下跌迹象。