《1》看好內地房產長遠前景,沙中尋寶,今周出擊揀新世界中國(917),中短期可見7.32元,升幅36%。
先從股價表現推測其上升機會。去年11月7日見9.32元後,隨市調整,今年1月22日跌至4.09元,累跌5.23元或56%。上周新中收5.39元,重越10日與20日平均線。確認底部後,以黃金比率0.618倍推算其反彈目標,技術因素足以支持回升至7.32元。
再從基本因素分析,其長線目標可高達10元,有86%上升空間。
支持地產股長期向上最有力元素,第一是資產,第二是盈利能力。有麵粉才可烘麵包出售獲利,同一原理,發展商有土儲才可建樓出售或出租,製造長短期收益。新中擁有內地土儲極其豐富,而且質素極佳,在港資內地房產股中,必屬前列分子,加上發展路向清晰,有足夠條件成為基金必然之選。
先飲頭啖湯
新中早期已進入內地發展,透過母公司新世界發展(017)主席鄭裕彤人脈關係,90年代初起步,先飲頭啖湯,所買地皮,不但成本低廉,地點更屬一流,至今在內地20個主要城市擁有43項發展計劃,土儲達樓面面積2480萬平方米,其中130萬米為已完成商場、寫字樓與酒店物業,提供穩定租金收益。形容新中為沙中之寶,是因為新中過去發展步伐較慢,至今並未盡用其土儲,平均每年只落成100萬米樓面。最近高層透露會加速開發,果如是,其豐厚NAV將盡快實現為利潤,未來數年盈利可望倍倍聲勁增。
新中NAV,以07年6月底股東資金262.29億元計,每股6.843元,現價P/B0.79倍,本已吸引,但重估後更加吸引。根據摩根大通最新分析報告,新中每股NAV估值達11.68元,現價P/B僅0.46倍。以投資物業折讓40%、發展物業折讓30%計算,摩根所定目標價7.80元,預期升幅45%。
NAV估值高
關鍵在30%與40%折讓計算偏於保守,華潤置地(1109)、富力地產(2777)P/B分別高企4.23倍與9.51倍,即使物業重估大增值,實際P/B仍然極高。新中以P/B0.85倍計算亦屬十分保守,以此推算,將新中長期目標價調升至10元,相信兌現機會率仍然極高。
預測新中08年度(6月年結)盈利11.44億元,增85%,09年進一步增至18.45億元,再添61%,每股盈利分別達到0.298元與0.481元,現價PE18倍與11.2倍,相對同業預測PE平均在25倍與20倍以上,實在非常吸引。
掛牌八年仍潛水
新世界中國(917)由新世界發展(017)分拆出來,全力發展內地房產。99年7月以9.50元招股,去年11月升至9.32元,始終潛水,預期終有浮回水面的一天。
去年4月發行25億元人民幣5年期零息可換股票據,換股價在8.04元。既是零息,票據持有人惟有期望換股賺價。以10厘息計,新中要升至8.84元以上,才可皆大歡喜(新中毋須以現金贖回票據)。
新中長遠要升上8.84元至9.50元區域,絕對有條件。相信管理層對此亦心中有數,由主席鄭家純經常在低位增持,可知端倪。最近一次在今年1月18日,以平均價5.077元,增持95萬股,令持股量增至1.79%。母公司至今持有71%不變,可見鄭氏增持純屬個人投資,看似頗有「肥水不流別人田」心態。
上置亦是沙中寶
《2》內地房產股另一沙中寶,是上置集團(1207),上周收1.63元,短期可挑戰20周線2.08元,升幅28%。
上置現價正處於10日、20日與250日線滙聚區內,看似仍待突破,但從周線圖分析,實際已開始踏上新升途,上周最高升至1.72元時,已重越10周線,配合MACD牛差距擴闊中,短期可上試20周線,下一目標是50周線2.58元!
上置超抵買,現擁有土儲達310萬平方米,摩根大通估計其每股NAV高達5.80元,現價P/B實際只有0.28倍,而且08年度(12月年結)預測盈利達7.49億元,每股盈利0.27元,PE僅6倍,足以支持股價大升。
上置尚有一個炒上理由,就是分拆概念。上置有意將內地投資物業歸入一間新公司,為分拆鋪路。上置分拆有前科,上置去年11月才分拆聯營公司ChinaNewTownDevelopment在新加坡上市。此粒沙中寶,遲早光芒四射。