偏離港鐵站的上水皇府山，為中低密度發展屋苑，分層戶面積最大1113方呎，另提供部份原圖則已打通的相連戶，分佈於以大單位為主的第3至8座，同時，這數座相鄰單位均可自行打通，變身做特色大戶，感受一下鄉郊大宅客廳應有的氣派。
介紹為單邊第8座的中層相連戶，由653及927方呎兩個單位自行打通而成，合共1580方呎，拆去兩戶中央間隔牆，巨廳達300方呎，還可於偏廳擺放鋼琴，而偏廳旁原本的廚房拆牆改建為酒吧，令大廳更見寬敞開揚。
五房變三房 裝修落本
此外，兩個露台之間的牆身亦拆掉，露台更見使，且享180度闊景，飽覽梧桐河遠景及綠野山林的鄉郊景色。原圖則5間睡房，現重組為3房，分佈於大廳兩旁，其中兩間屬套房，內櫳鬆動，合乎大戶空間比例。
連拆牆工程，戶主耗資約100萬元裝修，用料講究，鋪砌英式大花牆紙，天花鑲藝術玻璃，飯廳鑲圖案鏡，裝潢如示範單位。
記者：溫潤潔 攝影：王子俊
模特兒：Purple（AModel）
單位資料
單位：8座中層相連
面積：1580方呎
間隔：3房（2套）3廳；另工人套房及露台
叫價：980萬元
呎價：6203元
市值月租：3萬元
投資回報：3.7厘
資料：美聯帝庭軒分行
物業資料
地址：上水馬適路38號
座數：7座
住宅樓層：18至20層
每層伙數：3至8伙
單位數目：764個
建築面積：573至1113方呎；相連1300至2022方呎
實用率：80%
間隔：2至5房
落成：2005年
發展商：新地
管理公司：君御物業管理
管理月費：1.9元/方呎
設施：會所及停車場
校網：小學80網；中學北區
配套
購物買餸往天平邨
皇府山會所設施多，包括室內室外泳池、水療按摩室、蒸氣浴房、瑜伽室、視像遊戲室、籃球場及小型足球場等，更特設兩萬方呎草坪，供住戶寵物玩樂。惟車位供應不足，只有128個住客車位和35個訪客車位，十分渴市。發展商惜貨如金，車位售價50萬元起。
從皇府山1座行出天平路，有巴士接駁港鐵上水站及市區，亦可步行往毗鄰天平邨，有商場及街市，提供生活所需。
市況
山景戶叫價最高
皇府山第1、2座全屬500及600餘方呎細戶，望樓景及興建中學校；第3至8座大單位選擇較多，享內園池景及外圍遠山景為主。
美聯黃嘉明表示，第1及2座單位叫價較平，每方呎3800至4000元，第3至8座園池景單位，呎價4100至4300元，山景戶呎價4300至4500元。當中第8座目前只有兩套相連戶放盤，皆望山，除介紹的這伙，另一個亦已拆牆打通，但座落低層而且僅附普通裝修，每呎叫價5380元。
他說，皇府山1月有9宗成交，以一手貨尾為主。現時貨尾尚有80餘個，約一半為特色戶，包括底層連平台單位，及最頂兩層特高樓底附落地窗單位，呎價6300至8000元，其餘貨尾為標準分層，呎價4000至5000元。
同區新盤御皇庭亦有相連及複式，面積逾1300方呎，3座高層（相連），1319方呎，1月作價548萬元，呎價4155元。
業主
僅獲配一車位 略嫌不足
業主楊先生喜歡這裏環境靜、景觀美，他說：「望出去有花有草，住市區點睇到咁嘅景，就算住村屋，發展冇規劃，一幢幢貼住咁起，都係冇晒景，亦冇安全感。」
楊先生一家自行駕車，出入不成問題，惟當初只獲發展商配售一個車位，不足應付所需。
他有兩部車，其中一部要泊隔籬露天車場。
《優點》
‧自製相連戶，巨廳方正
‧附連100萬元裝修
‧露台夠大
‧享山林景色
‧會所設施齊全
《缺點》
‧浴室偏細
‧往港鐵站要駁車
‧屋苑車位不足
‧管理費略貴
‧購物搵食要駁車或行遠路
