人物專訪<br>中原王美鳳:計劃轉趨多元化 按息有望跌破沙士時期

人物專訪
中原王美鳳:計劃轉趨多元化 按息有望跌破沙士時期

去年多間銀行爆發減息戰搶客,增強買家入市意欲,隨着年初美國連番減息,本港樓市全面造好,中原按揭業務發展經理王美鳳預計,08年本港最少再減息半厘,有望跌破沙士時期,同時按揭產品更會轉趨多元化,買家可盡享低息優惠輕鬆置業。
撰文:何淑雯
攝影:張振國

今年再減半厘 按揭金額追97

「自去年底樓市步入升軌,帶動新取用按揭金額大幅增長,預料今年樓市在價量齊升的情況下,按揭需求量大增,08年新造住宅按揭金額較07年增加50%至2,500億元,攀至97年相若水平,全年按揭宗數亦可增加25%至125,000宗。另一方面,美國次按風暴問題下,估計美息於今年內需再調減1厘,在聯繫匯率制度下,預計本港銀行將減息最少半厘,最優惠利率(P)由5.75厘及6厘下降至5.25厘及5.5厘,新造按息有機會下調至2.35至2.5厘水平,即今年內按息有望跌破沙士時代平均2.5厘之水平,創歷史新低。」王美鳳指出。

負利率擴大 置業有「着數」

減息不斷,令本港進入「實質按揭負利率」及「實質存款負利率」年代,預料美國於3月中議息時仍會作出減息決定,本港的實質按揭負利率及實質存款負利率將進一步擴大。對於準買家而言,現時置業借貸極為「着數」,單單存放積蓄進銀行相當「蝕底」,加上樓市備受看好,樓市自然成為熱門的投資市場,負利率的因素更成為利好樓市的催化劑,加上為求對抗通脹,投資者會買「磚頭」保值,刺激資金投向樓市。

HIBOR重現 按揭計劃增多

王美鳳表示﹕「今年按揭市場趨勢不再單以減息作為銷售策略,而是將按揭產品變得多元化,會增加配套計劃吸納不同客戶,當中針對投資者的計劃會更多。例如月前放寬推出的8成半按保,過往只限於自住用家申請,現時收租物業的投資者亦有此保障。此外,不乏銀行會為投資者提供彈性優惠,如免罰息期或提供貼近自住物業的利率等。」至於去年中旬差點絕迹市場的同業拆息(HIBOR)計劃亦陸續重推,更由高峰期逾5厘至近月降低為約3厘水平,為準買家增添多一個按揭計劃選擇。

宜以實際按揭 利率準則

面對五花八門的按揭計劃不少業主大感頭痛,王美鳳建議,買樓前宜計算清楚個人的供款能力,供款入息比例最高為5成,以盡量維持一般的生活水平。不論是首次置業或換樓用途,按揭成數不宜超於9成,皆因樓市稍作改變,保費有可能大幅調高,風險較大,同時業主應該以實際按揭利率準則,再作比較。

首次置業 高現金回贈減低成本

「一般首次置業人士,由於給予首期後未必餘下太多流動資金,因此低息計劃成為不二之選,應參考揀選多個計劃,及以實際按揭利率為準。此外,首次置業大多不會短期內放賣物業,因此面對罰息期1至3年影響不大,相反可以長罰息期向銀行換取較高的現金回贈,減低成本。」

換樓人士 按揭存款相連計劃慳息之選

「換樓人士若然每月有一定的儲蓄,建議選擇「按揭存款相連計劃」,計劃特色是可為業主慳息、減供款期。只要在供款戶口內每月增添固定的儲蓄金額,業主即可享有減輕本金及利息的優惠,兼可縮短供款年期,減輕壓力,但需注意這種計劃一般的罰息期達3年。」

-按揭存款相連計劃-
按揭年利率:3.25%(P-2.75%)
每月供款:$11,344
假設每月存款:$3,000
全期淨利息支出:$498,148
節省利息:$163,920
供款期縮短為5年5個月

-傳統按揭計劃-
按揭年利率:3%(P-3%)
每月供款:$11,092
全期按揭利息支出:$662,068

*以上例子以200萬按揭額及20年還款期計算(P=6%)

投資者 按保減投資成本

「投資者持貨時間短,隨時轉手,以一個200萬的單位為例,在罰息期內轉手,需付約6萬元款項。因此,短息期或可提供免罰息期的計劃最切合不過。此外,另可考慮按保計劃,特色之一是可補貼部份首期,兼減低投資成本。值得一提,投資物業的利率向來較自住物業高,隨着投資者比例增加,部份銀行已可為投資者提供貼近自住物業的利率,投資者可向多間銀行作查詢比較。」