去年多間銀行爆發減息戰搶客，增強買家入市意欲，隨着年初美國連番減息，本港樓市全面造好，中原按揭業務發展經理王美鳳預計，08年本港最少再減息半厘，有望跌破沙士時期，同時按揭產品更會轉趨多元化，買家可盡享低息優惠輕鬆置業。
撰文：何淑雯
攝影：張振國
今年再減半厘 按揭金額追97
「自去年底樓市步入升軌，帶動新取用按揭金額大幅增長，預料今年樓市在價量齊升的情況下，按揭需求量大增，08年新造住宅按揭金額較07年增加50%至2,500億元，攀至97年相若水平，全年按揭宗數亦可增加25%至125,000宗。另一方面，美國次按風暴問題下，估計美息於今年內需再調減1厘，在聯繫匯率制度下，預計本港銀行將減息最少半厘，最優惠利率(P)由5.75厘及6厘下降至5.25厘及5.5厘，新造按息有機會下調至2.35至2.5厘水平，即今年內按息有望跌破沙士時代平均2.5厘之水平，創歷史新低。」王美鳳指出。
負利率擴大 置業有「着數」
減息不斷，令本港進入「實質按揭負利率」及「實質存款負利率」年代，預料美國於3月中議息時仍會作出減息決定，本港的實質按揭負利率及實質存款負利率將進一步擴大。對於準買家而言，現時置業借貸極為「着數」，單單存放積蓄進銀行相當「蝕底」，加上樓市備受看好，樓市自然成為熱門的投資市場，負利率的因素更成為利好樓市的催化劑，加上為求對抗通脹，投資者會買「磚頭」保值，刺激資金投向樓市。
HIBOR重現 按揭計劃增多
王美鳳表示﹕「今年按揭市場趨勢不再單以減息作為銷售策略，而是將按揭產品變得多元化，會增加配套計劃吸納不同客戶，當中針對投資者的計劃會更多。例如月前放寬推出的8成半按保，過往只限於自住用家申請，現時收租物業的投資者亦有此保障。此外，不乏銀行會為投資者提供彈性優惠，如免罰息期或提供貼近自住物業的利率等。」至於去年中旬差點絕迹市場的同業拆息(HIBOR)計劃亦陸續重推，更由高峰期逾5厘至近月降低為約3厘水平，為準買家增添多一個按揭計劃選擇。
宜以實際按揭 利率準則
面對五花八門的按揭計劃不少業主大感頭痛，王美鳳建議，買樓前宜計算清楚個人的供款能力，供款入息比例最高為5成，以盡量維持一般的生活水平。不論是首次置業或換樓用途，按揭成數不宜超於9成，皆因樓市稍作改變，保費有可能大幅調高，風險較大，同時業主應該以實際按揭利率準則，再作比較。
首次置業 高現金回贈減低成本
「一般首次置業人士，由於給予首期後未必餘下太多流動資金，因此低息計劃成為不二之選，應參考揀選多個計劃，及以實際按揭利率為準。此外，首次置業大多不會短期內放賣物業，因此面對罰息期1至3年影響不大，相反可以長罰息期向銀行換取較高的現金回贈，減低成本。」
換樓人士 按揭存款相連計劃慳息之選
「換樓人士若然每月有一定的儲蓄，建議選擇「按揭存款相連計劃」，計劃特色是可為業主慳息、減供款期。只要在供款戶口內每月增添固定的儲蓄金額，業主即可享有減輕本金及利息的優惠，兼可縮短供款年期，減輕壓力，但需注意這種計劃一般的罰息期達3年。」
-按揭存款相連計劃-
按揭年利率：3.25%(P-2.75%)
每月供款：$11,344
假設每月存款：$3,000
全期淨利息支出：$498,148
節省利息：$163,920
供款期縮短為5年5個月
-傳統按揭計劃-
按揭年利率：3%(P-3%)
每月供款：$11,092
全期按揭利息支出：$662,068
*以上例子以200萬按揭額及20年還款期計算(P=6%)
投資者 按保減投資成本
「投資者持貨時間短，隨時轉手，以一個200萬的單位為例，在罰息期內轉手，需付約6萬元款項。因此，短息期或可提供免罰息期的計劃最切合不過。此外，另可考慮按保計劃，特色之一是可補貼部份首期，兼減低投資成本。值得一提，投資物業的利率向來較自住物業高，隨着投資者比例增加，部份銀行已可為投資者提供貼近自住物業的利率，投資者可向多間銀行作查詢比較。」
