受到樓市火熱氣氛帶動，工廈物業亦連番升值，美聯工商舖董事陳偉志表示，葵涌工廈一向落後大市，手持百萬元已有交易，隨着大連排道商廈項目將落成，足以為工廈市場再添新動力，料08年上半年可躍升3成，吸納投資客轉型入市。
撰文：何淑雯
攝影：張振國
買家入市意欲強 工廈追落後
陳偉志指出，去年經濟暢旺、銀行連番減息等因素，增強買家入市意欲，工廈表現跑贏大市，08年仍會保持去年升勢，低水的葵涌區更會明顯受惠，預期首半年呎價可躍升近3成。現時區內質素一般的工廈呎價約1,000元，升幅3成即1,300元，按數字來說仍然有利可圖。
葵涌價量齊升 07年超越千八宗
「葵涌區工廈向來落後大市，05年舊式工廈每方呎價低至300至400元，手持幾十萬元已有貨揀。隨着近年投資者漸留意工廈，市場不再以用家主導。按土地註冊處資料顯示，97年葵涌區的總工廈註冊量僅750宗，07年則以倍數遞增至1,835宗。在追落後的形勢下，除了交投量上升，呎價同樣拾級而上，07年累錄3成升幅，現時區內工廈呎價約1,000元，優質工廈可達1,500至1,600元。」陳偉志透露，雖然工廈市場呎價上升，但仍然處於低水期，物業的建築成本一般約每方呎價1,000多元，現時有如麫粉價，故工廈市場仍大有水位。
新項目拉高工廈呎價
另一方面，由於市場對新地發展的葵涌大連排道商廈項目甚有期望，直接帶動大連排道一帶工廈呎價調升30%，預計首座物業落成後呎價會進一步拉高。項目由2座商廈組成，基座設有商場，有如小型創紀之城，落成後有望與觀塘apm一樣帶旺區內市況。
回報達7厘 投資者倍增
工廈除了入場費低，並以回報高作為最大優勢，06年回報率普遍高企9厘，至今已回落至7厘，但對比4厘回報的住宅市場，仍甚有吸引力，故不少投資者會選擇改變投資工具，以低成本兼可獲得高利潤的工廈視作搵錢場地。「工廈傳統以用家為主，隨着近年投資者比例增加，甚至有不少住宅投資者轉投工廈，單看葵涌區的投資者比例，已佔總交投量的一半，同時有不少長線收租投資客選擇轉作短炒形式，務求更短時間獲利，因此預計08年的投資者比例會進一步提高。」
租客轉投工廈市場
未來工廈新供應仍然缺乏，空置率漸漸下降，加上商廈租金攀升，有租客選擇轉投租金較低的工廈物業，因此仍有一定升值潛力。現時區內每方呎租金介乎4至4.5元，暢旺地段則可承做7.5至8元。
實力型「買大好過買細」
想揀選工廈作投資項目，陳偉志認為，有實力的投資者宜「買大好過買細」，不妨物色全層式單位，由於全層式供應不多，升幅能力相對較高，與分層單位比較，呎價有1至2成的差距，現時入場費需約千萬元，例如信豐工業大廈、貴盛工業大廈等。至於小型投資者，可考慮細碼貨，例如福業大廈、盈業大廈等，百萬元已有交易，並以連租約的單位作首選，既可確保租金回報，而且出貨較易。此外，投資者亦應注意大廈配套，例如能否提供獨立大堂、大貨車能否進入車場等。