股市要炒上靠消息、炒國策，其實樓市亦一樣，編撰理大物業信心指數的許智文指出，樓市要大升同樣離不開市場消息及政策。他看好今年樓市，不過，對於近期樓市急升，他認為主因並非經濟基調平穩，更不是因為資金自由行，主要是負利率出現，所以他看好今年樓市。 記者：余美玉 攝影：程志遠
前特首董建華97年宣佈八萬五政策，令香港樓市下沉。另外，去年3月，政府宣佈削減200萬元以下單位的釐印費，刺激細價樓交投急增，並帶動樓價。理工大學建築及房地產學系教授許智文說，這證明樓價受市場消息及政策影響較大。
許智文看好今年樓市，至於刺激樓市主要由於負利率，自去年9月，本港已踏入負利率年代，「除了經濟基調平穩，主要是負利率出現，令投資者覺得『抵』，所以加快入市步伐。」
銀行仍具減息空間
他更說，去年可說是發展商清貨年，市場消化近1萬個單位，發展商套現近200億元。他說：「最近有朋友去睇樓，佢發現市場上其實冇乜焦點新盤睇，甚至連二手市場嘅業主都加價，可買嘅貨都少咗。」
對於息口問題，許智文稱，受美國次按問題及經濟放緩影響，美國聯儲局連番減息，本地銀行亦跟隨減息，另一方面，從銀行同業拆息來看，現時隔夜拆息約兩厘，反映香港銀行體系資金充裕，個別銀行買賣次按債券或相關投資，可能會拖累業績，但對融資沒有太大影響。這些因素都意味銀行仍有減息空間，有利物業投資。
資金自由行刺激細
較早前，有報道指出，天水圍栢慧豪園約有10至20%買家是內地人，市場憧憬北水南調，內地資金會注入本港樓市，帶動樓價。不過，許智文指出，內地客各走極端，部份具實力的投資者，對房屋要求較高，會嫌香港樓宇面積太細，對他們而言，投資樓市的流動性遠遜於股市，交易速度亦較慢，故只屬於另類投資。
另一類則是家庭團聚新移民，對住屋要求不高，過半數入住公屋，其餘人傾向集中於舊區，故所謂資金自由行，相信對樓市刺激不大。
許智文小檔案
‧香港大學測量理學士、英國劍橋大學土地經濟學碩士及博士
‧測量師學會會員、商場管理學會榮譽會員
‧現為香港理工大學建築及房地產學系教授，曾任香港理工大學建築及房地產學系助理教授
‧「樓宇房地產信心指數」主要研究員
資金走向難捉路
近兩年股市大旺，不少人在股市賺錢後便將資金轉投樓市。直至去年尾，股市轉趨波動，又有投資者說套股買樓，研究樓市表現多年的許智文說，股市與樓市關係微妙，互相制衡。不過，由於物業買賣需時，流動性不及股票，故樓市反應會較股市慢，一般會有3至4個月滯後作用，樓市真正價格變幅才會浮現。
樓市反應較股市慢
他續說：「其實樓市與股市嘅影響存在多項變數，當股市牛氣衝天時，部份熱錢會流入樓市，但當熊市來臨，投資者可能賣樓套現補倉。不過，亦有可能出現相反情況，股市大升時，投資者將注意力全放在股市，但到股市回落後，又抽身轉攻樓市。」他指出全球化影響下，資金走勢更趨不明朗，變數更大，投資者更難捉路。
不將物業視作投資
對樓市有深入研究的許智文，本身亦有自置物業，但只局限自住，不會視作投資。他說：「樓只作自住，至於用作投資如放租，我就覺得幾麻煩，又要負責維修，有時又要催租戶交租，但租金回報只有4厘左右，較股票市場遜色，所以我會選擇另外的投資工具。」
家庭增物業求過於供
不過，他同意香港樓市長遠可以保值甚至升值，對於恒隆地產（101）主席陳啓宗稱，香港人口增長不斷放緩，對物業需求將會減少。許智文稱，香港人口增長縱使放緩，但家庭數目仍每年增加3萬個。另外，離婚個案增加，家庭單位由一變二，但去年新樓落成量只有1.1至1.2萬個，為近10年新低，形成求過於供的現象。
至於短期內樓市會否供不應求，許智文認為市民大可放心，因為現時約有5.5萬個單位正在趕建中，加上居屋餘貨，短時間內仍不愁「冇樓賣及冇屋住」。他強調，每個人也有一套投資方法，最重要是切合自己的喜好和需要。
