很明顯的，恒生指數及恒生地產股分類指數已經與代表香港樓價的中原城市指數背道而行，這種現象已經連續出現了整整3個月。上星期的中原指數再往上升，而且是10年來第一次回升至70點以上，最新指數為70.59點，比上個月升5.39%。
買樓可借70%，可以只放下5%至10%的定金就可以炒一段日子，一般二手樓至少可以炒一個月，一手新樓更可能炒上3年，如果炒家只放下10%定金，樓價在一個月內上升5%，利潤就高達50%。
市場上流行這樣的看法：股市不斷的下跌，必然會拖垮樓價，或者相反：樓價不斷的上升，股價必然會跟着上升。可是，過去3個多月，事實卻告訴我們，樓價不斷地每星期的上升，但股價則一跌再跌。
如何解釋樓價與股價，特別是地產股背道而馳的現象？真的不容易解釋。理論上，樓價升，地產公司賣樓或收租，沒理由收益減少，收益不減少，股價憑甚麼下跌？地產股股價與樓價怎麼可能會不相關？付更高價追貨買樓的人為甚麼不擔心股市下跌會影響樓價？低價沽售地產股的人為甚麼不擔心樓價上升會帶動地產股上升。
地產股低吸好機會
想來想去，只能想到一些比較勉強的解釋：首先，樓價上升，指的是二手樓樓價上升。現在全港房屋在未來5年的供應量嚴重偏低，這也等於說，不少發展商手上並沒有樓房可賣，去年有樓賣的地產商沒有多少家，地產商沒樓賣，樓價再高，地產商也沒錢賺，只有在二手樓買賣的炒家賺到錢。
其次是許多小股民的不理性拋售。過去3個月，整體股市大盤向下，而地產股的表現算是比較好，不少在去年8月、9月入市買的地產股至今仍有利潤。小股民的一個特性就是當他們想減持股票以減低壓力時，往往是先拋售賬面上仍有錢賺的股，而不是虧損嚴重的股，而地產股正是賬面上他們認為仍有錢賺，或虧損較少的股。
我始終認為，股價最終一定會反映企業賺錢的能力。過去兩個星期我多次推薦思捷（330），就是認定思捷的業績不會令大家失望，上星期五地產股逆市下跌，這應該是好機會趁低吸納長實（001）、新地（016）或新世界（017）的時候。
作者為城市大學MBA課程主任