五湖四海:澳門賣地宜改拍賣 - 劉祥發

五湖四海:澳門賣地宜改拍賣 - 劉祥發

隨着澳門歐文龍案審結,澳門政府正開始改革土地拍賣及招標制度,月前進行的一次土地招標,是澳門回歸後第二次。基於招標的兩幅土地面積大,引來包括香港的多個財團入標競投,結果兩地成交價均高底價逾8倍,這個懸殊的差距,於香港及內地都甚為罕見,亦證明澳門地政有關部門在土地估值方面,與巿場完全脫節。
香港的土地拍賣,每次都會引來大批發展商參戰,在大多數情況下,大型地皮拍賣價會較底價高出幾成,高出一倍以上已甚為罕見。這次澳門政府將土地招標出售,以暗標形式進行,理論上,各財團不會知悉對手出價,但以香港為例,部份工程及土地招標,間中會傳出有「圍標」情況。事實上,倘某一招標土地的最有實力奪標財團,在落標前先互相溝通,那麼就會容易出現「造價」情況,澳門發展商不多,出現「圍標」情況不是沒有可能。

避免圍標造價

澳門政府既然是要將賣地程序盡量做到透明及公正,那麼拍賣應比招標好。正如上述情況,拍賣除可避免「圍標」造價,亦可吸引公眾關注,這情況下,出現紕漏機會就會減少,加上拍賣過程容易營造競爭氣氛,自然會以更理想價成交。香港過往不少地王以高價成交,都是以拍賣方式取得,這點值得澳門借鑒。最奇怪是,按招標章程規定,最高標的兩家財團,倘標價相差50萬元以內,會即時進行舉手競投,既然當局已有拍賣準備,為何不索性直接改以拍賣競投。
澳門這次招標的兩幅地皮,同位於北區筷子基,地皮隔海與珠海相對,位置相當香港新界北的天水圍。事實上,地皮是位處中下階層住宅區,附近二手住宅,呎價千多元已有交易,但以此作估價,一定偏離巿場價。
澳門發展商眼中,該兩幅地皮面積大,兼有海景,可建高層連會所豪宅,因此出價奇高。這就正好反映政府有關部門的估價方式,未能追貼巿場實況。

幸有港商參與

值得慶幸的是,這次招標有不少本港發展商參與落標,故成功「圍標」的機會不大,否則,地皮成交價很易被大幅壓低至接近底價水平,如果這樣,澳門的庫房收入會損失不菲。為了以更有效及公平的方式賣地,以及減少被「圍標」的可能,公開拍賣土地,應較符合澳門的整體利益。