物業是很多人一生最大的資產，李氏夫婦雖然有公司房屋津貼，但未有善用，供樓及各樣家庭開支，花去每月大部份收入；為了遷就兒子上學，他們正考慮換樓，卻忽略物業未來升值潛力。理財專家教路，只要將物業放租，租住就近兒子學校的單位，即可解決換樓煩惱；而將物業轉按，節省的利息亦可作其他投資。
李氏夫婦現居於將軍澳，兒子在九龍城名校讀書，李太每日都要舟車勞頓接送兒子，她說：「每日見囝囝搭車轉車咁辛苦，好心痛；自己又要管接管送，有時唔想出出入入太麻煩，會喺九龍城附近等個仔放學，早出晚歸都幾辛苦。」因此有意賣樓，套現後於九龍城區買入另一單位，遷就兒子上學。
計劃換樓住近學校
除了換樓煩惱，李生李太亦很想投資，作為兒子日後的教育基金，及為退休生活鋪路，李生表示：「大部份資產都集中喺層樓，每個月都係掹掹緊，節衣縮食才勉強慳到約5000元做投資，始終一個家庭每月有很多開支使費，隨時都會入不敷支。」
個案
讀者：李生（40歲）、李太（38歲）
職業：經理及家庭主婦
收入：2.5萬元
支出：2萬元
資產：未供滿的將軍澳新都城約500方呎單位，市值約200萬元
症狀：猶豫是否為遷就兒子上學而換樓；缺乏投資本金
目標：在兒子學校附近置業，物業具長遠升值潛力；希望重新調配資產作投資
專家︰置業要睇升值潛力
萬利理財總裁張佩儀表示，買賣物業除了切合自己需要，同時要留意升值潛力。九龍城為傳統名校區，令家長趨之若鶩，但買賣樓宇要睇升值潛力，單單為遷就返工返學地點，其實好短視而且不切實際。若兩三年後，孩子升讀中學又再轉區，就會失去換樓意義；若新物業升值潛力低於原有物業，更加賠了夫人又折兵。
換入舊樓得不償失
以李氏夫婦收入計算，在九龍城置業只能考慮單幢式舊樓，升值潛力較現住的地鐵沿線物業新都城低。新都城為將軍澳區內大型屋苑，有住客會所及泳池等配套設施；加上為地鐵上蓋物業，樓價有一定支持。資料顯示，新都城低層單位新近以192萬元成交，平均呎價3765元，兩年升18%；07年平均呎價升幅約16%（見圖）。
建議一︰轉按減利息支出
一般市民心態跟李氏夫婦相似，從數字上經常覺得自己冇錢，但只要調配得宜，一樣可以找到投資機會。
經了解財務狀況後，發覺李生一直以最優惠利率（P）供樓，借140萬元，分20年攤還。
後來雖然有更優惠的P減計劃，但他怕麻煩兼缺乏樓按知識，以為只會平少少，故一直沿用P利率供樓，7年間利息支出達81.4萬元，現仍欠115.6萬元本金未償還。
每月慳$1677
為減少利息開支，張佩儀建議李生做物業轉按，以中銀P減2.9厘計，實際按息為3.1厘。以貸款額115.6萬，分13年攤還計，每月供款8966元，較原有的每月10643元供款，節省1677元（表1）；而全部供款額為338.7萬元（計及所有支出），較原有不轉按計劃節省22.3萬元（表2）。
若將每月省下來的1600元作投資，每年10厘回報，13年後可獲51萬元。
若要更加進取，李氏夫婦更可趁現在低息，向銀行借更高按揭金額，套現作其他投資，現時，不少基金回報不俗，不難達到每年10厘回報。
知多啲︰過罰息期諗轉按
‧97、98年置業的業主，由於罰息期已過，現時做轉按有着數
‧現時一般銀行提供的按揭利率，較之前的舊計劃吸引，業主宜細心研究比較
‧要注意轉按費用，例如律師費等
‧轉按需視乎還款紀錄而定，紀錄良好，成功申請機會較大
建議二：轉買為租 更具彈性
如果想方便兒子上學，可以將新都城物業放租，再於九龍城區學校附近租樓，後者租金較低；當中的差價，更可幫補供樓。李氏夫婦既可繼續保留新都城物業，又方便兒子讀書，可謂兩全其美。
以現時新都城一期同類單位為例，一般租金約8800元（表3），至於九龍城一般約500方呎單位，全包租金只需約7500元，多賺的1300元，可補貼供樓；但就不能享受會所等配套設施。
建議三︰月供基金年回報15厘
李生李太每月有5000元餘款，張佩儀建議他們用4000元投資基金，可考慮鄧普頓新興四強基金及對冲基金ManAHLdiversityfuture，月供各2000元。
前者投資於新興市場如巴西、俄羅斯、印度及中國，表現出眾，市場展望四國GDP將持續增長，帶動基金回報；加上組合分散，可減風險。
至於ManAHLdiversityfuture則為全球最大對冲基金公司，追求絕對回報，牛市、熊市都有收益，主要投資於15個不同國家中的30個期貨交易，投資項目多元化，策略亦以分散風險為主，可作中長線投資。
分散風險買對冲基金
以上兩隻基金每年回報約15至20厘，風險屬中高程度（表4），預計15年後總回報可達490萬元。
