何文田文福道及文運道因地勢較高，又鄰近窩打老道，被俗稱為「窩打老道山」，屬老牌住宅區，眾多業主住上多年皆不願遷出，向來放盤少，類別矜貴的頂層連天台，放盤更難求。
現時「窩打老道山」連天台放盤僅數個，介紹瓊林別墅單位是其一，也是該物業頂層8伙中，唯一放盤，天台約500方呎，無加建物，可自行鋪砌戶外地板，又或種草栽花，擺放餐枱或鞦韆，佈置成悠閒居停，享受市區難得私人綠洲。
舊樓橫樑柱位多
瓊林別墅於60年代落成，當年樓宇只計實用面積，單位一律約741方呎，現時市場普遍以1050方呎作為建築面積，折算實用率僅71%，但舊樓內櫳見使的賣點不變，全屋無窗台，亦不設玄關，客廳及房間闊落見使，惟飯廳較細，及橫樑柱位多。
介紹單位，客飯廳建假天花及大櫃，修飾突兀的橫樑及柱位，並拆去工人房及移入廚房，騰出地方做酒吧。此外，原圖則3房改2房，擴大套房，令主人房地方更鬆動。全屋裝修落本，訂做入牆家具，更換廚廁設備，套廁設按摩浴缸。
瓊林別墅剛完成翻新外牆，更換喉管，大堂換上落地玻璃，既光猛又時尚。
記者：溫潤潔 攝影：謝榮耀
模特兒：Cherry（PureModels）
《優點》
‧唯一頂層連天台放盤
‧天台視野開揚
‧單位裝修企理
‧物業完成翻新
‧屬名校網小學34網
《缺點》
‧3房改2房，客源略窄
‧橫樑柱位多
‧廳房望樓為主
‧樓齡逾40年，無康樂設施
‧出入要駁車
單位資料
單位：頂層
面積：1050方呎；另天台約500方呎
間隔：2房（1套）2廳
叫價：538萬元
呎價：5124元
備註：連車位
市值月租：2.2萬元
投資回報：4.9厘
資料：美聯何文田分行
物業資料
地址：何文田文福道19號
座數：2座
住宅樓層：17層
每層伙數：4伙
單位數目：136個
建築面積：1050方呎
實用率：71%
間隔：3房
落成：1966年
管理公司：業主立案法團
管理月費：1080元
設施：停車場
校網：小學34網；中學九龍城區
配套
物業只設停車場
「窩山」物業只設停車場，瓊林別墅亦不例外，住戶乘搭專線小巴，往旺角消費為主，又或者經瓊苑側旁石級路，直落窩打老道，有酒樓、超市、家品店及銀行等。倘簡單吃東西，可往文福道頭段，柏顏露斯賓館的餐廳。
此外，文福道與培正道交界，有小型公園，設置籃球場及兒童遊樂場，該處亦為九龍公共圖書館所在地，近年更翻新及擴充兒童閱讀天地。一街之隔為私校香港培正學校，附設小學及幼稚園，連同此區小學34校網內多所官津名校，吸引眾多家長擇居此區。
市況
窩山呎價兩個月升逾一成
美聯陳泰圖表示，「窩打老道山」物業雖舊，但近期整體樓市熾熱，成交也活躍起來，07年11月有13宗，12月約10宗，最新平均呎價4600元，較10月上調逾10%。
他說，「窩山」單位業主多為用家，放盤十分少，現時約30個，撇除個別逾1600方呎，享遠景單位，呎價逾6500元外，普遍樓景呎價3600至5000元，而附天台放盤不足5個，呎價均逾5000元。
他說，瓊林別墅過去3個月都有成交，現時所餘放盤僅3個，今次介紹為唯一連天台單位，呎價5124元，較中層放盤呎價4762元，高7.6%。
業主
康樂設施不足
黃先生現住新界北區，為了照顧外孫而經常到女兒的瓊林別墅單位。他說：「喺亞皆老街搭小巴上嚟，一陣就到，出入冇問題。日常行石級落窩打老道，喺冠華園有酒樓同超市，飲茶買嘢都方便。每半個鐘，仲有一班免費車去何文田廣場，可以逛商場。」
然而，附近康樂設施不足，黃先生坦言「少嘢玩」，要帶外孫四圍去，如尖沙嘴九龍公園，甚至是沙田的史諾比開心世界等。
