近年落成的新樓，即使是洋房，實用率也越來越低，有八成實用率已算好使好用，九龍塘新德園洋房實用率高達98%，各座面積雖然只有2000餘方呎，但內櫳與新樓三四千方呎的洋房相若。
介紹放盤，業主更加善用間隔實用的優點，將原裝3房改成4房，又闢建多個衣帽間及貯物房，讓雜物妥善存放，全屋感覺更加企理。
由於洋房原裝房間及偏廳均十分巨型，業主索性將1、2樓向北的兩房酌量縮小，騰出空間，分別加建工人房、玻璃工作間及貯物房，又將1樓面積相等於地下客、飯廳的偏廳分割，只保留三分一的地方，餘下地方改建為房間，自製4房間隔，更能迎合現時市場需求。
排屋設計欠私隱
新德園洋房採排屋設計，感覺迫狹侷促，即使位置最優越的向南內園屋，向北的房間望近樓景，打開窗簾全無私隱，而且樓高3層，樓梯位多，實為美中不足之處。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：Danyi（Elite）
單位資料
單位：單號洋房
面積：2885方呎；花園及天台共1112方呎
間隔：4房（1套）3廳；另工作間、工人房、3貯物房及2衣帽間
叫價：3800萬元
呎價：13172元
備註：車房可泊兩部車
市值月租：9萬元
投資回報：2.8厘
資料：美聯又一村雀橋街分行
物業資料
地址：九龍塘禧福道1號
座數：116座洋房及5座低密度分層
住宅樓層：3層
每層伙數：分層2伙
單位數目：洋房116個；分層30個
建築面積：洋房2080至2885方呎；分層1942至2009方呎
實用率：洋房98%；分層92%
間隔：3至4房
落成：1983年
發展商：恒隆為首財團
管理公司：置邦物業管理
管理月費：約1.2元/方呎
設施：泳池、兒童遊樂場及停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
配套
購物要往又一城
屋苑中央位置設有泳池及兒童遊樂場，近年完成翻新，由於佔地廣闊，池邊廣種樹木，頗具度假氣氛。屋苑位處九龍塘內街純住宅區，沿路沒有地舖或食肆，日常所需，要駁車到最近的又一城（圖），車程3至5分鐘，或步行10至15分鐘，不過沿途「無瓦遮頭」，難免日曬雨淋。
物業位處名校網，附近幼稚園、小學、中學名校林立，有拔萃小學、喇沙小學、瑪利諾修院學校、真光中小學及協恩中學等，本港其中兩間大學，亦位處九龍塘區。
市況
區內洋房入場版
九龍塘大部份洋房屋苑只提供4、5座洋房，而每幢面積五、六千方呎，入場費動輒超過5000萬元，類似新德園般大規模，而洋房面積最大不逾3000方呎的供應，十分罕有，可算是進駐區內洋房的入場版。
美聯張詠思說，新德園全年錄得8宗成交，洋房佔7宗，呎價拾級而上，由年初9000餘元升至近期逾1.2萬元水平，現時洋房放盤有11個，叫價參差，視乎坐向及景觀，每呎由9700元至1.6萬元。
新德園包括洋房及低密度分層，呈環狀包圍中央泳池及遊樂場而建，合共有兩環，內環物業望內園，惟只有半數向南，其餘向北，外環物業分別向內街、軍營及窩打老道。論景觀及環境，以向南望內園質素最高，最差是向窩打老道物業，既大塵又有噪音，呎價差異頗大。
《優點》
●實用率達98%，市區罕有高實用洋房
●自製4房，闢建多個貯物房及衣帽間
●裝修新淨，配搭時尚
●向正南兼望內園及泳池，位置優越
●處名校網
《缺點》
●日常購物要駁車或行遠路
●向北兩房與對面洋房距離極近，私隱度不足
●樓齡高，設施配套不足
●花園分兩層，面積偏細
●樓高3層，樓梯位多
名人
唐英年16年賺1713萬
政務司司長唐英年（圖）早於84年以187萬元購入屋苑單號洋房，面積2885方呎，持有16年，至2000年以1900萬元售出，每呎6586元，勁賺1713萬元，升值9.2倍。
另外，理大校長潘宗光01年9月以1339萬元，購入新德園2104方呎雙號洋房，持貨6年，至今年9月易手，作價2455萬元，每呎11668元，升值83%，獲利1116萬元。
