理財版版主您好：
本人與太太現在港鳥西區以月租5000元，租住一間400多呎的物業，租約將於明年2月屆滿，業主已表明約滿後將收回物業，不再續租。近期遂在同區物色同類租盤，不過樓價及租金過去一年大升，與現在租住單位質素相若的物業，平均月租達八、九千元。眼見樓市暢旺，為免日後捱費租，近日有轉租為買的打算，希望理財版專家能夠提供意見。
本人與太太現月收入共約4.5萬元、儲蓄約70萬元，計劃買入樓價約200萬元的物業，若轉租為買是否化算？若落實置業，應該付60萬元首期，借七成按揭；還是付20萬元首期，借九成較合適？造九成又有甚麼費用要支付？懇請賜教。 梁先生上
在樓市大升浪之下，樓價與租金同步上升，有能力而不買樓，只是幫人家供樓。而置業屬於穩定的長遠投資，擁有自己的物業，升市時可放售，跌市時可轉租，進可攻、退可守。不過，買樓抑或租樓屬個人決定，買樓是否較租樓化算，最重要比較供樓及租樓開支，以200萬元物業為例，假設造七成按揭，供20年，按揭利率4厘計算，每月供樓開支約8500元，與交租相若，佔梁先生家庭總入息約19%。一般而言，三成以下供樓比率已屬健康水平。
至於買樓應該造七成或是九成按揭，則要考慮自己的負擔能力及資金需要，假設上述物業借九成，首期約為20萬元，但每月供樓開支將增至10908元，供樓比率將升至24%，每月供樓壓力將會增加。再者，造九成按揭要額外支付按揭保險費用，以180萬元貸款額，供20年計，需支付最初貸款額2.98%作為按揭保險，即56340元，事前必須計算。
九成按揭須付按保費
若在西區找200萬元以下之細價樓，建議可選兩個屋苑，分別為嘉輝花園及美菲閣，樓齡約20年，均是區內較新的中小型物業，單位面積介乎300至400平方呎左右，加上實用率高達76至78%，深受一眾上車客歡迎。如嘉輝花園一個高層377呎的單位，現叫價190萬元，平均呎價約5040元。
美聯物業寶翠園泓都分行
高級營業經理雷立俊