九龍塘既是傳統豪宅區，又有41校網優勢，對於欲進駐高尚住宅地段，兼可增加子女入讀名校機會的買家，極具吸引力，縱使舊樓仍備受追捧。座落衙前圍道與延文禮士道交界的明苑閣，樓齡已達27年，1年前完成大規模翻新工程，物業圍牆、大廈外牆及大堂等，均煥然一新。物業過去兩年無成交，10月份卻接連售出兩伙，現有盤源僅餘下兩個，介紹的是呎價較平的一伙。
單位為中層C室，1450方呎，屬於物業中最大呎數單位，內櫳寬廣實用。呂字形巨廳闊落開揚，放滿一室大碼家具，通道走廊仍然鬆動，即使在客廳擺放三角鋼琴亦無不可。
廚房細橫樑多
3間睡房均闊落見使，最細的一間亦超過100方呎，每房均訂做通頂大櫃，容納大量衣物被枕。但畢竟是舊樓，廳房橫樑柱位多，欠美觀。另外，廚房細小，與廳房空間不成正比，間隔欠得體。
戶主於去年物業翻新期間，亦將單位徹底裝修，更換水管、電線、廚廁設備、廳房牆身髹油及鋪砌木地板，迄今保養良好，光潔新淨。
記者：溫潤潔 攝影：黃耀興
模特兒：Christy（PureModels）
單位資料
單位：中層C室
面積：1450方呎
間隔：3房（1套）2廳；另工人房
叫價：950萬元
呎價：6552元
管理月費：1647元
備註：連車位
市值月租：3.1萬元
投資回報：3.9厘
資料：美聯九龍塘分行
物業資料
地址：九龍塘衙前圍道152號
座數：1座
樓層/每層伙數：6層/4伙
單位數目：24個
建築面積：1100至1450方呎
實用率：80%
間隔：3房
落成：1980年
管理公司：業主立案法團
設施：停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
配套
社區康體設施選擇多
九龍仔公園與明苑閣僅一街之隔，早於1964年已啓用，康樂設施多元化，網球場、壁球場、滾軸溜冰場、籃球場、泳池、硬地及人造草足球場都齊備。步行10分鐘到九龍城，則有賈炳達道公園及九龍寨城公園，設各式兒童遊樂場及中式歷史建築物，是老少咸宜的好去處。
九龍城商店食肆多，賈炳達道有九龍城廣場，附近獅子石道雜貨童裝攤檔林立，侯王道市政大廈設街市，福佬村道有各國餐館，可大飽口福。
市況
業主惜售 僅兩戶放盤
美聯林彩霞表示，10月初二手樓市急升，明苑閣連錄兩宗成交，分別為地下連160方呎花園，以及中層B室，各以呎價4700及4900餘元易手。
現時業主惜貨如金，僅有兩個放盤，除今次介紹的中層新裝修單位，呎價6500餘元，另一為頂層連天台，每方呎逾7100元，較10月份成交價高三至四成。
《優點》
●四正闊落，廳巨房大
●單位及物業俱已翻新
●座落名校網
●向內街清靜
●鄰近九龍城，購物搵食方便
《缺點》
●廚房細
●橫樑柱位多
●廳房有西斜
●只設停車場，無康樂配套
業主
伙數少夠清靜
放盤業主呂太喜歡明苑閣僅數層高，伙數少，無閒雜人出入。雖然物業無玩樂設施，但她覺得無所謂，並道：「呢度近九龍仔公園，得閒我就去跑步游水打羽毛球，要用設施先畀錢。新樓係有個靚會所，弊在單位管理費貴，又或者好似我以往住元朗錦綉花園咁，要畀錢入會，結果都好少用設施，一樣唔抵。」
